Что будет с сельской ипотекой

Жесткая кредитно-денежная политика Банка России привела к резкому росту ключевой ставки, которая составляет уже 21% (по состоянию на середину декабря 2025 года). Что привело к нескольким малоприятным последствиям. В числе которых – заметное увеличение расходов на финансирование льготных ипотечных программ из бюджета. Другим не менее логичным следствием выступает увеличение спроса на участие в них со стороны потенциальных заемщиков, который стали причиной быстрого исчерпания лимитов уже в середине 2024 года. Именно поэтому вопрос о том, что будет с сельской ипотекой, является одним из самых актуальных на сегодняшнем финансовом рынке. Попробуем ответить на него с точки зрения перспектив реализации льготной программы ипотечного кредитования на 2025 год.

Сельская ипотека – что это

Сельской ипотекой называют масштабную программу льготного ипотечного кредитования, адресованную жителям сельской местности, малых городов и приграничных территорий. Ее реализация стартовала в 2020 году и продолжается до настоящего времени. Более того, эффективность программы была продемонстрирована на практике, что стало причиной не просто пролонгации, но объявления бессрочной.

Ипотечные программы от застройщиков

Суть сельской ипотеки заключается в выдаче ипотечных кредитов под очень низкий процент, составляющий всего 3%. Разница с рыночной ставкой компенсируется банкам из федерального бюджета. Заемщиком может стать житель сельской местности и малых городов (с численностью в пределах 30 тыс. человек), а также так называемых опорных населенных пунктов и приграничных территорий (два последних условия внесены сравнительно недавно и пока не играют большой роли).

Сумма льготной ипотеки составляет до 6 млн. рублей. Срок финансирования – в пределах 25 лет. Для участия в программе требуется первоначальный взнос в размере не менее 20% от стоимости приобретаемого или строящегося жилья. Полученные денежные средства расходуются на:

• покупку частного дома (готового или на стадии строительства) непосредственно у застройщика;
• приобретение частного дома на вторичном рынке вместе с землей (возраст объекта – до 3 лет при покупке у ИП или ООО и до 5 лет – у частного лица);
• строительство частного дома с заключением договора подряда или собственными силами (во втором случае – из готового домокомплекта российского производства);
• покупку готовой или строящейся квартиры в МКД (расположен в опорном населенном пункте и имеет не более 5 этажей).

Выдачей сельской ипотеки занимаются уполномоченные банки. Прежде всего – профильный Россельхозбанк, который очень активно сотрудничает с контролирующим ведомством в лице Минсельхоза.

Цели и задачи сельской ипотеки

Основной целью запуска программы сельской ипотеки выступает поддержка села. Государство выделяет серьезные средства из бюджета, чтобы удержать селян и жителей малых городов от переезда в более крупные и мегаполисы.

С некоторой долей условности можно говорить о достаточно высоком КПД программы. Что подтверждает простая цифра: в течение первых неполных пяти лет реализации заемщиками сельской ипотеки стало свыше 90 тыс. российских граждан.

Указанная цифра сопоставима с аналогичным значением для другой льготной ипотечной программы: дальневосточной и арктической. Важным бонусом становится активная реализация сельской ипотеки практически во всех регионах страны (за вполне логичным исключением Дальнего Востока и самых северных территорий).

Текущее состояние сельской ипотеки

Эффективность сельской ипотеки не вызывает сомнений. Она занимает заметное место среди нескольких очень масштабных программ льготного ипотечного кредитования, успешно реализуемых в России в течение последних лет. В их число, помимо сельской, входит семейная, военная, дальневосточная и арктическая, для IT-специалистов, для бюджетников, для участников СВО и ряд других, менее крупных или региональных.

Анализ специфики реализации программы в 2024 году (пока еще – предварительный, так как итоги еще не подведены), позволяет сделать несколько выводов в отношении текущего состояния сельской ипотеки:

1. Льготное ипотечное кредитование продолжает пользоваться большим спросом. Причем наблюдается его заметный рост. В том числе – из-за серьезного удорожания обычной ипотеки.
2. Условия большей части льготных ипотечных продуктов ужесточаются, что является общим трендом для сегодняшнего отечественного рынка. Сельская ипотека не является исключением из этого правила. Хотя каких-то серьезных изменений в условия кредитования пока не внесено – исключать их полностью нельзя. Даже на следующий 2025 год.
3. Характерной проблемой сельской ипотеки выступает достаточно частое исчерпание лимитов. В 2024 году выделенные банкам из бюджета средства закончились уже примерно в августе. Что привело к остановке кредитования даже по предварительно одобренным заявкам.
4. В то же время реализации программы власти уделяют самое пристальное внимание. События истекающего года подтвердили это на практике. Уже в сентябре-октябре было выделено дополнительное финансирование в размере 6,4 млрд. рублей. Результатом стало возобновление льготного кредитования, которое продолжается вплоть до ноября (точных данных по декабрю еще нет).

Прогноз дальнейших изменений – что будет в 2025

Полной конкретики о планах органов власти в отношении программы сельской ипотеки в 2025 году пока нет. Но можно однозначно утверждать, что ее реализация будет продолжена. Причем объем финансирования из бюджета будет увеличен и весьма значительно – до 40,7 млрд. рублей (то есть в 1,6 раза). Важно отметить, что указанная суммы выделяется исключительно на выдачу новых кредитов, так как обслуживание ранее оформленных проходит по другой статье бюджета.

Дополнительным плюсом становится присутствие аналогичных изменений в финансировании других льготных ипотечных программ. Что приведет к более равномерному спросу и, вполне возможно, отсутствию или хотя бы уменьшению проблем с исчерпанием лимитов.

При этом существует ненулевая вероятность ужесточения условий выдачи сельской ипотеки. Например, посредством установления ограничения на размещение приобретаемого или строящегося жилья на расстоянии ближе 50 км от крупных городов. Такое предложение высказано рядом ответственных сотрудников курирующего программу ведомства – Минсельхоза. Документального закрепление еще не произошло. Если оно состоится, количество желающих участвовать в программе заметно сократится.

Жилье в каких населенных пунктах подпадает под сельскую ипотеку

В настоящее время льготное ипотечное кредитование можно получить на жилую недвижимость в следующих населенных пунктах:

• рабочие поселки;
• ПГТ;
• сельские поселения;
• малые города с числом жителей до 30 тыс. человек;
• приграничные территории (список установлен Минсельхозом);
• опорные населенные пункты (перечень определяется местными властями совместно с региональными подразделениями Минсельхоза).

Самый простой способ узнать, подпадает населенный пункт под сельскую ипотеку или нет, предусматривает обращение в уполномоченный банк. Список основных финансовых организаций, участвующих в выдаче льготных кредитов, приводится ниже. Важно отметить, что программа не действует на территории четырех субъектов РФ, включая Москву, Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленинградскую область.

Требования к заемщикам по сельской ипотеке

Одобрение заявки на льготную сельскую ипотеку требует выполнения заемщиком стандартных условий. В их числе: гражданство РФ, возрастной диапазон – от 21 до 65-75 лет (первая цифра на момент оформления, две вторых – на дату окончания срока действия договора), первое участие в программе (взять две сельских ипотеки в разное время не получится).

Порядок оформления

Процедура получения сельской ипотеки также мало отличается от обычной. Стандартная последовательность действий, предпринимаемых заемщиком, выглядит следующим образом:

1. Выбор банка из числа уполномоченных.
2. Формирование комплекта исходной документации.
3. Заполнение заявки с отправкой в банк (вместе с собранными документами).
4. Ожидание одобрения заявки.
5. Выбор жилья для приобретения или строительства.
6. Подготовка договоров купли-продажи и льготного ипотечного кредитования.
7. Подписание документов и финансирование сделки.
8. Государственная регистрация прав собственности и залога на ипотечное жилье.

Банки, предоставляющие сельскую ипотеку

Оператором программы выступает профильное ведомство – Минсельхоз. Именно оно формирует перечень уполномоченных банков, участвующих в льготном ипотечном кредитовании. По состоянию на 2024 год в него входят 11 финансовых организаций. Включая несколько крупных и хорошо известных: Россельхозбанк (профильный), СберБанк, Ак Барс Банк, ВТБ, ДОМ.РФ и т.д. Высока вероятность, что в 2025 году указанный перечень будет обновлен. Ознакомиться с актуальной версией списка можно непосредственно на официальном сайте Минсельхоза.

Рефинансирование сельской ипотеки

Сельская ипотека не предусматривает возможности рефинансирования. Что объясняется отсутствие такой необходимости из-за очень выгодных условий кредитования. Найти еще более привлекательные попросту нереально, а именно это выступает одним из требований для рефинансирования текущих кредитных обязательств заемщика.

Преимущества и недостатки программы

Очевидным ответом на вопрос, почему сельская ипотека является очень востребованной программой, выступает наличие сразу нескольких весомых преимуществ. К числу которых относятся:

• низкая процентная ставка;
• кредитование как селян, так и жителей малых городов;
• объявление программы бессрочной;
• увеличение финансирования на 2025 год;
• возможность выбрать подходящий из нескольких банков;
• использование материнского капитала для первоначального взноса или погашения долга;
• разнообразие доступных для приобретения или строительства жилых объектов;
• длительный срок и большая сумма кредитования.

Основной недостаток программы – недостаточное финансирование. Дополнительным минусом может стать ужесточение условий кредитования, весьма вероятное в 2025 году.

FAQ

В чем особенности сельской ипотеки?

Программа позволяет получить ипотеку под низкий процент – 3%. Ее действие распространяется исключительно на сельскую местность и малые города (численностью до 30 тыс. жителей), а также приграничные территории и опорные населенные пункты.

Будет ли действовать программа в 2025 году?

Да, причем бюджетное финансирование, которое уже выделено, увеличено в 1,6 раза (по сравнению с 2024 годом).

Можно ли получить сельскую ипотеку повторно

Еще одной характерной особенностью сельской ипотеки выступает возможность воспользоваться программой только один раз. Получить второй кредит по льготной ставке не получится. Причем вне зависимости от того, погашен первый или нет.

Почему могут отказать в выдаче сельской ипотеки?

Наиболее частыми основаниями для отказа выдать сельскую ипотеку выступают:

• плохая кредитная история;
• попытка повторного участия в программе;
• предоставление недостоверных данных или ошибки при оформлении документов;
• низкий уровень дохода и платежеспособности;
• высокая кредитная нагрузка заемщика.

Вывод

1. Сельская ипотека – масштабная льготная ипотечная программа, запущенная в 2020 году и реализуемая бессрочно.
2. Участникам предлагается взять кредит до 6 млн. рублей по ставке до 3% на срок в пределах 25 лет.
3. Действие программы распространяется на сельские и приграничные территории, города численностью жителей в пределах 30 тыс. человек и опорные населенные пункты.
4. В течение 2024 года лимиты на реализацию программы были быстро израсходованы (за два первых квартала). После чего для возобновления кредитования потребовалось дополнительное финансирование.
5. В планах органов власти продолжать реализацию программы в 2025 году. Причем с увеличением в 1,6 раза суммы финансирования. Одновременно возможно (и весьма вероятно) ужесточение условий кредитования.