Что будет, если не платить ипотеку

Досрочное погашение части ипотеки требует выбора дальнейшей стратегии. Заемщику доступны два пути изменения кредитного договора. Первый — уменьшение срока при сохранении прежней суммы платежа. Второй - снижение ежемесячного взноса с сохранением срока кредита. Выбор зависит от текущих финансовых задач. Разберем, что лучше гасить в ипотеке срок или основной долг.

Как это работает на практике

Представьте, что вы решили внести крупную сумму в счет ипотеки. Банк предложит на выбор: либо продолжать платить как раньше, но закрыть кредит быстрее, либо платить меньше, но столько же лет. Некоторые банки даже разрешают скомбинировать оба варианта. И что особенно приятно – по закону никаких штрафов за досрочное погашение быть не может.

Ипотечные программы от застройщиков

Почему выгодно сокращать срок

Главный плюс – существенная экономия на процентах. Вы быстрее избавляетесь от кредитного бремени, что дает ощущение свободы и возможность строить планы на будущее. По статистике, именно этот путь выбирают те, кто хочет поскорее закрыть ипотеку. Правда, есть и подводный камень – если вдруг доходы упадут, высокий ежемесячный платеж может стать непосильной ношей.

Когда лучше снизить платеж

Этот вариант подходит тем, кто хочет сделать семейный бюджет более гибким. Появляется возможность откладывать на черный день или вкладывать в другие цели. Минус очевиден – из-за длительного срока придется заплатить банку больше процентов. Но зато вы получаете финансовую свободу уже сейчас, а не в отдаленном будущем.

Снижение платежа особенно актуально для молодых семей, планирующих пополнение, или для тех, кто работает в сферах с нестабильным доходом. Это своего рода страховка от финансовых неурядиц. К тому же освободившиеся деньги можно направить на образование детей или открытие собственного дела.

Посчитаем на реальном примере

Возьмем типичную ситуацию, характерную совсем недавно до повышений ставок ЦБ. Сейчас такие ставки по ипотеке редки, но мы же надеемся, что они вернутся?) В любом случае, это просто пример, в который можно подставить требуемую процентную ставку: студия в Москве за 10 млн. руб., ипотека на 20 лет под 8%. Ежемесячный платеж –70 000 руб. Если вносить 100 000 и сократить срок, можно сэкономить почти 1 800 000 руб. на процентах. А если уменьшить платеж – экономия составит около 55 000 руб.

А вот пример из регионов: квартира за 4 млн. руб., первоначальный взнос – 1 млн. руб.. При сроке пятнадцать лет и ставке девять процентов досрочное внесение 500 тыс. руб. через год даст разный эффект: можно сэкономить 680 000 при сокращении срока или 420 000 при снижении платежа.

Интересный нюанс: если вы планируете продать квартиру через несколько лет, сокращение срока может быть выгоднее. Меньший остаток по кредиту позволит получить больше денег при продаже или упростит процесс рефинансирования.

Так что же уменьшить: срок или платеж?

Решение нужно принимать с учетом множества факторов: какая у вас ставка, сколько лет осталось платить, насколько стабильна работа, есть ли перспективы роста дохода. Важно учесть и семейные планы, и ситуацию на рынке, и политику Центробанка. Профессионалы советуют следить за инфляцией и ценами на недвижимость – эти показатели могут существенно повлиять на выгодность того или иного решения.

Отдельное внимание стоит уделить своему возрасту и карьерным перспективам. Молодым специалистам с потенциалом роста зарплаты может быть выгоднее сохранить высокий платеж. А вот тем, кто близок к пенсии, стоит подумать о снижении финансовой нагрузки.

Как оформить досрочное погашение

Процесс довольно прост:

•  берете в банке бланк заявления;
•  выбираете, как хотите погашать;
•  вносите деньги на счет;
•  получаете новый график платежей.

Лайфхак от банкиров: вносите досрочное погашение сразу после планового платежа – так меньше переплатите по процентам. И не забудьте предупредить банк о своих планах – это частая ошибка заемщиков.

Еще один полезный совет: если вы планируете регулярные досрочные погашения, например, раз в квартал, обсудите с банком возможность автоматического перерасчета графика платежей. Это сэкономит время на походы в отделение.

Освойте приложение банка и осуществляйте погашение там - и ходить в банк совсем не понадобится.

А если есть другие варианты?

Можно рассмотреть рефинансирование под меньший процент, но придется снова собирать документы и оценивать квартиру. При нестабильных доходах лучше выбрать снижение платежа – это как подушка безопасности. Материнский капитал тоже можно направить на погашение, но тут свои правила. И не забывайте про налоговый вычет – можно вернуть до 260 000 с процентов независимо от способа погашения.

Некоторые банки предлагают программы лояльности с кэшбэком по ипотеке или бонусами за своевременные платежи. Такие программы могут стать дополнительным источником средств для досрочного погашения.

Психологические аспекты выбора

Важно понимать, что решение о способе досрочного погашения часто связано не только с математикой, но и с психологическим комфортом. Некоторым людям спокойнее видеть меньшую сумму в ежемесячной платежке, другим важнее знать, что с каждым платежом они существенно приближают день полного закрытия кредита. Нет неправильного выбора – есть тот, который подходит именно вам.

Сезонные особенности досрочного погашения

Интересно, что активность заемщиков по досрочному погашению имеет сезонный характер. Пики обычно приходятся на периоды получения годовых премий (январь-февраль) и отпускных (июль-август). Некоторые придерживаются стратегии накопления средств в течение года для единовременного крупного погашения, другие предпочитают небольшие, но регулярные взносы.

Подводные камни

При всей привлекательности досрочного погашения есть несколько моментов, которые часто упускают из виду:

• некоторые банки устанавливают минимальную сумму для досрочного погашения;
• в отдельных случаях требуется соблюдать определенные даты для внесения средств;
• важно правильно заполнить заявление, иначе деньги могут быть распределены не так, как вы планировали;
• после досрочного погашения стоит проверить корректность нового графика платежей.

Особенности налогового вычета

Многие заемщики не знают, что при досрочном погашении можно потерять часть потенциального налогового вычета. Если вы планируете получать вычет с процентов, имеет смысл заранее просчитать, как досрочное погашение повлияет на его размер. В некоторых случаях может быть выгоднее отложить крупное досрочное погашение до получения максимальной суммы вычета.

Что советуют эксперты

Универсального рецепта нет – все зависит от вашей ситуации. При стабильной работе и хорошей зарплате логично сокращать срок. Если доход плавает или планируете крупные траты – безопаснее снизить ежемесячный платеж. Главное – регулярно пересматривать свою стратегию, ведь ситуация может измениться. Опытные финансисты рекомендуют проводить такую ревизию раз в полгода-год, отслеживая изменения на рынке.

Полезно также вести учет всех досрочных погашений и их влияния на общую экономию. Это поможет оценить эффективность выбранной стратегии и вовремя внести коррективы при необходимости.

Далеко не всегда заемщику по ипотечному кредиту удается исполнять взятые на себя обязательства в течение всего срока действия договора с банком. По самым разным причинам: начиная с серьезной болезни и заканчивая банальным увольнением с работы. Поэтому вопрос о том, что будет, если просрочить платеж по ипотеке, сохраняет актуальность для большой читательской аудитории. В статье дается ответ на него, учитывающий и особенности российского законодательства, и текущую ситуацию, которая сложилась на отечественном финансовом рынке.

Последствия неуплаты

Проще всего узнать, что будет, если не платить ипотеку, можно с помощью внимательного изучения договора с банком. В документе содержатся все возможные действия кредитора. Последовательность и активность их осуществления зависит от суммы просрочки, частоты нарушения условий сотрудничества и поведения заемщика. Если должник начинает прятаться от сотрудников банка, события ускоряются. Если, напротив, пытается договориться, можно обойтись минимумом неприятностей.

В общем случае ситуация обычно складывается следующим образом. Если клиент не платит ипотеку, кредитор предпринимает такие действия:

• напоминание о наличии долга и возникновении просрочки по телефону, СМС или на email (используются контакты, указанные в договоре);
• приглашение заемщика на встречу в банк;
• начисление штрафов и пеней, предусмотренных договором;
• направление претензии;
• обращение в суд;
• участие в исполнительном производстве, которое открывает сотрудник ФССП на основании судебного решения;
• в некоторых случаях – продажа долга коллекторам (вместо или после разбирательства в суде).

В некоторых случаях банк становится инициатором запуска процедуры банкротства должника. Что приводит к еще одному делу в суде. Все описанные мероприятия сложно назвать приятными для заемщика. Тем более – с учетом высокой вероятности принудительного изъятия имущества, включая непосредственно ипотечную квартиру.

Могут ли отобрать квартиру

Характерной особенностью ипотеки выступает предоставление в залог - в качестве обеспечения обязательств заемщика – недвижимости. Обычно – приобретаемой в кредит квартиры (хотя возможны и другие варианты). Благодаря чему удается улучшить условия кредитования.

При возникновении просрочки по ипотеке возникает реальная угроза отбора квартиры залогодержателем. Далее актив выставляется на торги, а полученные в результате продажи денежные средства идут на погашение долга банку. Включая основную сумму кредита, проценты, неустойки и штрафы.

Нередко должник считает, что изъять квартиру можно только при наличии очень большой и длительной просрочки. Законодательство дает четкий ответ на вопрос, сколько можно не платить ипотеку без риска для жилья. Не больше 3 месяцев и вплоть до возникновения долга в размере 5% от стоимости залога. Другими словами, речь идет об очень скромной сумме и очень малом периоде времени. Поэтому намного правильнее попытаться найти компромисс с кредитором.

Как договориться с банком

Выше уже отмечалось, что не стоит скрываться от сотрудников банка при возникновении финансовых проблем. Напротив, целесообразно как можно быстрее выйти на связь, и договориться о встрече. На которой постараться найти способ выхода из сложившейся ситуации, устраивающий все заинтересованные стороны. Существует несколько теоретически возможных решений, каждое из которых целесообразно кратко описать:

1. Реструктуризация. Предусматривает изменение условий кредитования в лучшую для заемщика сторону. Осуществляется в том же банке и при обязательном согласии кредитора.
2. Ипотечные каникулы. Сегодня представляют собой важную меру поддержки со стороны государства. Предоставляются обязательно при наличии оснований (снижение дохода на треть, временная нетрудоспособность и т.д.) или добровольно (с согласия банка). Предусматривают временную (в обязательном порядке до полугода) приостановку выплаты долга и/или процентов по ипотеке.
3. Рефинансирование. Предполагает оформление нового кредита в другом банке, причем его средства направляются на погашение текущего. Кредитору такая схема интересна, так как он избавляется от проблемного долга. Главной задачей клиента становится поиск подходящего предложения в стороннем банке.
4. Сдача квартиры в залоге в аренду. Эффективный источник дополнительного дохода. Используется, если заемщику есть, где жить, помимо ипотечного жилья. Желательно (или даже обязательно – при наличии пункта в договоре) предварительно согласовать аренду с банком.
5. Продажа залога. Банки вовсе не стремятся заниматься изъятием и последующей продажей заложенных активов. Все-таки это не является их профильной деятельностью. Поэтому если заемщик предложит вариант выгодной продажи, велика вероятность согласия кредитора. Вырученные деньги направляются на погашение ипотеки, остаток средств передается заемщику.
6. Банкротство. Не самый позитивный сценарий развития событий. Позволяет списать долги, но практически гарантированно приводит к изъятию ипотечного жилья.

Консультация со специалистами банка позволяет выбрать оптимальный вариант. Который – пусть и в разной степени – но может устроить обе стороны, то есть и заемщика, и кредитора.

FAQ

Какие риски несет возникновение просрочки по ипотеке?

Их несколько: штрафы, неустойка, продажа долга коллекторам, обращение в суд, исполнительное производство, изъятие залога (то есть ипотечной квартиры) с последующей продажей на торгах, запуск процедуры личного банкротства должника.

Что делать, если нечем платить ипотеку?

Правильнее всего попытаться договориться с банком о лучшем из возможных выходов из ситуации. Например, реструктуризации ипотеки или выгодной продаже ипотечного жилья.

Какие банки готовы рефинансировать ипотеку с просрочками?

Услугу рефинансирования ипотеки предоставляются практически все серьезные банки – и в Москве, и в регионах. Включая Сбер, ВТБ, Газпромбанк, Т-Банк и многих других.

Вывод

1. Возникновение просрочки по ипотеке – очень неприятное событие.
2. Его последствием могут стать не только звонки и сообщения из банка, но и начисление штрафов, повышенный процент и даже изъятие квартиры для продажи.
3. Последний сценарий возможен, если сумма долга превышает 5% стоимости залога и просрочка длится свыше 3 месяцев.
4. Лучшим выходом из ситуации становится договоренность с банком. Например, о реструктуризации ипотеки, предоставлении ипотечных каникул и т.д.
5. Еще лучше и правильнее – своевременно вносить платежи и не допускать просрочек вплоть до полного закрытия долга.