102 ФЗ об ипотеке
Ипотечное кредитование входит в число наиболее популярных банковских услуг и одновременно является одним из самых реальных способов приобрести жилье. Взаимоотношения кредитора и заемщика жестко регламентированы действующим законодательством. Базовым нормативным актом в этой сфере выступает № 102-ФЗ «Об ипотеке», которые датируется 16.07.1998. Важность этого Федерального закона делает актуальным его более внимательное рассмотрение, сделанное в данной статье.
Кратко о № 102-ФЗ в целом
Ипотека представляет собой долгосрочный вид кредитования, предусматривающий большие суммы финансирования. Важной особенностью банковской услуги выступает необходимость предоставления залога, выступающего обеспечением обязательств заемщика. Отдельно стоит отметить социальную значимость ипотеки, которая выступает самым реальным способом приобрести жилье.
Ипотечные программы от застройщиков
| Банк | Ставка | Сумма | Взнос |
|---|---|---|---|
| Банк ДОМ.РФ | от 2,9% | до 12 млн | от 20,01% |
| ВТБ | от 3,5% | до 12 млн | от 20,1% |
| Альфа-Банк | от 3,5% | до 12 млн | от 20,1% |
| Совкомбанк | от 3,9% | до 12 млн | от 20% |
| Новиком | от 5,4% | до 12 млн | от 20% |
| Абсолют Банк | от 5,49% | до 12 млн | от 20,01% |
Оборотной стороной кредита становится не менее реальная возможность лишиться как сбережений, вложенных в недвижимость, так и самой квартиры или частного дома. Именно поэтому сфера ипотечного кредитования в обязательном порядке регламентируется на законодательном уровне. Причем намного строже, чем большая часть других банковских услуг.
С учетом сказанного становится понятным, насколько актуальным является № 102-ФЗ. Федеральный закон был принят более четверти века назад – в середине 1998 года. Его значимость наглядно демонстрирует частое внесение корректировок. За все время действия документа вступили в силу свыше полусотни ФЗ с поправками к нему. Например, только в течение 2022 года было принято сразу 6 подобных Федеральных законов.
Структура № 102-ФЗ не отличается от обычной. Текст документа разделен на 14 глав, в которых содержатся 79 статей (некоторые подразделяются на несколько с подпунктами в нумерации). Краткое описание положений Федерального закона приводится ниже. Здесь же необходимо отметить главное. № 102-ФЗ четко регламентирует процедуру ипотечного кредитования, определяет всех участников ипотеки, права и обязанности каждого из них.
Причем в отличие от многих других законодательных актов, формирующих отечественную правовую базу, делает это сравнительно просто, понятно и без возможности двояких толкований. Положения документа являются обязательными для всех российских банков. За их соблюдением и доскональным выполнением внимательно следит регулятор рынка в лице Банка России.
Основные положения Федерального закона
Теперь имеет смысл кратко описать содержание 14 глав № 102-ФЗ. С указанием перечня статей, формирующих каждую из них.
Глава 1. Основные положения (статьи с 1 по 7)
Содержит базовые термины (кредитор, заемщик, ипотека, залог и т.д.), связанные с ипотечным кредитованием. Описывает общую схему ипотеки, предусматривающую выдачу кредита под залог недвижимости.
Глава 2. Заключение договора об ипотеке (статьи с 8 по 12)
Определяет требования к ипотечному договору, процедуру его подготовки и подписания. Отдельная статья данной главы устанавливает содержание документа, еще одна – его особенности с учетом действующих в России правил выдачи займов под залог недвижимости. Важной частью главы становится ввод требования обязательной государственной регистрации ипотечного договора и квалификацию ипотеки как обременения, которое накладывается на недвижимость.
Глава 3. Закладная (статьи с 13 по 18)
Регламентирует закладную как ключевой элемент ипотеки. Включая требования к ней, возможные варианты оформления (в том числе электронный), приложения, порядок регистрации и другие особенности процедуры выдачи и оборота.
Глава 4. Государственная регистрация ипотеки (статьи с 19 по 28)
Детально описывает необходимость и порядок проведения государственной регистрации документов, непосредственно связанных с выдачей ипотечных кредитов. Содержит несколько статей (21, 27-28), которые утратили силу в актуальной на сегодня редакции.
Глава 5. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору ипотеки (статьи с 29 по 36)
Определяет обязанность лица, эксплуатирующего залог сохранить его основные характеристики в интересах залогодержателя. В том числе – защитить от посягательств третьих лиц, утраты или повреждения.
Глава 6. Переход прав на имущество, заложенное по договору ипотеки… (статьи с 37 по 42)
Регламентирует процедуру использования залога для обеспечения обязательств заемщика, которые содержатся в ипотечном договоре, но не были исполнены своевременно. В отдельных статьях описываются возможные сценарии событий: отчуждение, самостоятельная реализация, сохранение ипотеки и т.д.
Глава 7. Последующая ипотека (статьи с 43 по 49)
Устанавливает влияние ипотечного кредита на дальнейшее владение заложенным имуществом. В том числе – урегулирование возможных проблем, возникших у кредитора (залогодержателя) и заемщика (залогодателя).
Глава 8. Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной (статьи с 47 по 49)
Определяет возможность и механизм уступки залога (закладной) по ипотечному договору. Регулирует процедуре залога самой закладной.
Глава 9. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки (статья с 50 по 55.2)
Регламентирует порядок взыскания залога в случае неисполнения обязательств заемщиком. Дополняет положения Главы 6. Описывает возможные сценарии развития событий.
Глава 10. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание (статьи с 56 по 61)
Устанавливает процедуру продажи залога, который был принудительно взыскан. Устанавливает принципы распределения вырученных денежных средств между участниками ипотечного кредита.
Глава 11. Особенности ипотеки земельных участков (статьи с 62 по 68)
Определяет специфику ипотеки земли, которая также выступает объектом недвижимости. Который к тому же активно используется для частной застройки.
Глава 12. Особенности ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения (статьи с 69 по 73)
Регламентирует еще одно направлений ипотечного кредитования, которое никак не связано с жильем. Предметом залога в данном случае выступают различные виды нежилой недвижимости, перечисленные в названии главы.
Глава 13. Особенности ипотеки жилых домов, квартир и залога прав требования участника долевого строительства (статьи с 74 по 78)
Регулирует не менее важную часть ипотеки, которая напрямую связана с приобретением жилья по ДДУ. Данная глава корректируется особенно часто, что демонстрирует значимость этого направления ипотечного кредитования.
Глава 14. Заключительные положения (статья 79)
Традиционный для любого Федерального закона раздел. Состоит из одной статьи. Устанавливает порядок ввода в действие положений № 102-ФЗ. Включая необходимость приведения в соответствие с ними других законодательных, ведомственных, подзаконных и любых других нормативных актов.
FAQ
Когда принят № 102-ФЗ?
Федеральный закон подписан Президентом страны 16 июля 1998 года. Актуальная редакция документа действует с 12 июня 2024 года.
Почему данный Федеральный закон является настолько актуальным?
Его положения регламентируют одно из ключевых направлений банковского кредитования – ипотечное. Которое имеет серьезную социальную значимость, так как является единственным реальным и одновременно массовым способом улучшить жилищные условия в современной России.
Где найти полный текст № 102-ФЗ?
Сделать это несложно. Достаточно воспользоваться любым из тематических ресурсов в интернете, найти которые можно с помощью обычного поисковика.
Вывод
- № 102-ФЗ (датируется 16.07.1998) регламентирует сферу ипотечного кредитования в России.
- Его требования являются обязательными для всех отечественных банков.
- В отличие от большинства Федеральных законов, документ выделяется лаконичным и понятным содержанием.
- Он состоит из 14 глав и 79 статей.
- Структура документа является традиционной.
- Найти его полный текст в интернете не составляет труда.