Как открыть агентство недвижимости

Агентства недвижимости – бизнес, услугами которого пользовался практически любой человек, который снимал, сдавал, покупал или продавал жилую или коммерческую недвижимость. Все дело в том, что часто выйти на владельца недвижимости очень сложно, так как риэлторы буквально полностью заняли этот рынок. И если арендовать квартиру без помощи профессионала легче, то совершить сделку купли-продажи намного сложнее. Ведь требуется разбираться в составлении договоров, соглашений и расписок, проверить недвижимость на наличие ограничений и т.д. Рассмотрим, как открыть агентство недвижимости, что необходимо сделать, какие варианты риэлторского бизнеса есть, плюсы и минусы.

Выгодно ли открывать агентство недвижимости

Средняя стоимость агентского вознаграждения в России от 3 до 5% от стоимости объекта при продаже и около 50% при аренде. Но для разных городов размер комиссии может меняться, например, в Москве средний объем вознаграждения 5-6%. В каждом регионе есть свои факторы, которые влияют на состояние рынка. Например, в некоторых городах рынок тормозится из-за ликвидации ветхого жилья, так как многие люди получали новую недвижимость бесплатно, а значит рынок не развивался.

Срок окупаемости бизнеса напрямую зависит от профессионализма сотрудников, правильного маркетинга и рекламы. Бизнес может окупиться за месяц, а может не окупиться и за год. Одна сделка может покрыть несколько месяцев расходов всей компании.

Стоит учитывать и фактор сезонности, который сильно влияет на рынок. Первая половина января и лето – самые сложные периоды. В весеннее время популярна загородная недвижимость, а осенью вторичка. Летом многие застройщики объявляют об акциях, поэтому к осени рынок раздувается. Август считается одним из самых сложных месяцев в году, так как в это время люди чаще всего думают об отпуске, сбору детей к школе и т.д., а не об оформлении ипотеки.

Сколько потребуется вложить

Размер инвестиций напрямую зависит от того уровня, на который хочется подняться. Для открытия маленького агентства с 4-5 риэлторами нужно заложить расходы на аренду офиса на 3-4 месяца, зарплатный и рекламный фонд, траты на мебель и компьютеры. Если хочется агентство покрупнее, то, само собой, потребуется вложиться еще больше в мебель, площадь офиса, а кроме того, нанять дополнительных сотрудников, которые не будут заниматься непосредственно риэлторскими услугами – бухгалтера, юриста, офис-менеджера.

В бюджет будут включены несколько основных статей расходов:

• Госпошлина за регистрацию, открытие счета в банке, уставный капитал, печать. Размер этих вложений зависит от выбранной формы ведения бизнеса, а также тарифов выбранного банка. ИП стоит открыть 800 рублей, а ООО – 4 000 рублей.
• Аренда офиса. Он будет лицом вашего агентства, поэтому выбирать самый дешевый вариант в подвале на окраине города – не самый лучший вариант. Лучше остановиться на небольшом, но уютном офисе ближе к центру города в проходном месте. Стоимость аренды может начинаться с 30-40 тысяч в регионах и доходить до бесконечности в Столице.
• Ремонт, брендирование помещения – здесь все зависит от первоначального состояния выбранного объекта. Для одного офиса может потребоваться только установить брендированные рекламные конструкции, а в другом – сделать чуть ли не капитальный ремонт.
• Оргтехника и мебель. Ее перечень напрямую зависит от возможностей бюджета. Можно взять стационарные компьютеры или ноутбуки не вторичном рынке, а можно закупиться какими-нибудь iPad’ами на первичке. Мебель так же можно взять с рук (важно, чтобы она была презентабельной, соответствовала брендбуку и т.д., но найти такую может быть сложно). Можно купить в масс-маркете или изготовить на заказ. Стоимость мебели в каждом из этих 3 вариантов может отличаться в разы.
• Разработка рекламных материалов: корпоративного мерча, логотипа, баннеров и т.д. Опять же расходы могут быть минимальными, но не стоит на этом экономить. Нужно чтобы компанию как можно быстрее стали узнавать на рынке. Минимум который потребуется – печать брендированных визиток, изготовление вывески. Расходы на рекламу будут постоянными, и их сумма напрямую зависит от того, на каких платформах вы будете продвигать свои услуги.

В среднем на открытие риэлторского агентства с нуля потребуется около миллиона рублей. При этом речь идет не о чем-то грандиозном, а о среднем офисе на 10 человек.

Сколько можно заработать

Заработок агентства недвижимости напрямую зависит от состояния рынка в конкретном городе, а также от выбранной модели проведения сделки. Можно установить фиксированную цену для конкретной сделки, а можно брать комиссию в %. В первом случае фиксированный прайс может стать одним из преимуществ компании. Но придется закрыть больше сделок, чем, например, при получении агентского вознаграждения в 3% в крупном городе от продажи квартиры.

Если в месяц закрывать немного сделок, то и срок окупаемости будет достаточно долгим. Например, с 10 сделок купли-продажи с фиксированной ценой в 60 тысяч рублей удастся заработать 600 000 рублей, но большая часть этой суммы – это зарплата сотрудников. Помимо этого, потребуется постоянно вкладывать в рекламу, покрывать дополнительные расходы, например, на связь, ГСМ и т.д.

При этом можно и с 1 сделки по продаже элитной недвижимости в Москве получить несколько миллионов рублей агентского вознаграждения. С нее же покроются все расходы на несколько месяцев.

Как выглядит рынок недвижимости в 2024-2025

В современных реалиях рынок переживает не самые лучшие времена. Это связано как с размером ключевой ставки, так и с сокращением некоторых льготных программ. При этом стоимость новостроек значительно выше, чем вторички (ЦБ указывает на разницу в 40%). Новостройки продаются исключительно по программам льготной ипотеки и нет конкуренции новостроек и вторички, так как рынок первичного жилья поддерживается искусственно. При этом сразу после вступления дольщика в право собственности, квартира в новостройке сразу превращается во вторичку и уменьшается в цене на 20%.

Из-за раздутого льготными кредитными программами рынка, далеко не каждый человек решается на покупку жилья, а следовательно доходы риэлтерского агентства хоть и повышаются за счет увеличения стоимости услуг, но и уменьшаются из-за снижения количества проведенных сделок ежемесячно.

Как открыть риэлторское агентство с нуля

Рассмотрим, как открыть агентство недвижимости с нуля, какие шаги необходимо сделать, а также составим типичный финансовый и бизнес-план.

Финансовый и бизнес план

Для агентства необходимо помещение, лучше в центре города или хотя бы района, чтобы сотрудникам и клиентам было удобно было добираться до офиса. Чаще всего офисы агентств в спальных районах являются сетевыми. От помещения напрямую зависит репутация агентства, ведь люди совершают крупные сделки. И если им предложат сделать это на лавочке или в убитом помещении в промзоне, то вряд ли кто-то на это пойдет.

Необходимо выделить на каждого сотрудника примерно 7 квадратов площади помещения. Поэтому, если открывать агентство на 10 человек, то потребуется не менее 70 квадратов. Дополнительно потребуется пространство для:

• обустройства отдельного клиентского зала, в котором клиенты будут встречаться и общаться;
• кухня для обеда сотрудников, чтобы им не приходилось кушать за рабочим столом;
• гардероб, чтобы верхней одеждой не был завешан офис;
• переговорная с большим столом, в которой проводятся общие встречи, обучение и собеседования.

Поэтому для агентства на 10 человек лучше присматривать площадь около 100 квадратов. Стоимость аренды в крупных городах в среднем составляет от 1 до 2 тысяч рублей за квадрат. При этом нужно учитывать аренду за последний месяц, залог и т.д. Если брать среднее, то получится около 90 тысяч рублей за офис на 10 сотрудников + 90 тысяч рублей за последний месяц.

Дополнительно потребуются ремонтные работы. Отделочники берут порядка 1500 рублей за погонный метр + закупка материалов. В итоге ремонт помещения обойдется примерно в 300 тысяч рублей.

Мебель – просто необходима. Минимальный ее набор будет выглядеть следующим образом:

• Столы и кресла для сотрудников – 10 шт. Около 90 000 рублей.
• Стулья для клиентского зала, переговорной, кухни – 16 штук. Около 30 000 рублей.
• Диван для клиентов – 30 000 рублей.
• 2 стола для работы с клиентами – 12 000 рублей.
• Большой стол для переговорной – 20 000 рублей.
• Кухонный стол – 5 000 рублей.
• Тумбочка – 4 000 рублей.
• Вывески (1 основная и 2 для обустройства офиса) – 80 000 рублей.

Итого 269 000 рублей.

Мебель можно взять и подержанную, но вряд ли удастся найти 10 одинаковых столов и стульев, кресел.

Кроме того, потребуется приобретение техники: компьютерной, бытовой (на кухню). Здесь уже можно больше присматриваться к б/у вариантам. По крайней мере системные блоки, стоящие под столом, могут отличаться. Мониторы лучше взять одинаковые. Оценим расходы:

• Компьютеры (мониторы, системные блоки или ноутбуки (б/у) + периферия) – 10 штук. 140 000 рублей.
• Сетевые фильтры, 10 шт. от 3000 рублей.
• Вай-фай-адаптеры, 10 шт. (если не установлены в системные блоки) от 8000 рублей.
• МФУ – от 10 000 рублей.
• Кулер для воды – от 15 000 рублей.
• Маленький холодильник – от 6000 рублей.
• Микроволновая печь – от 6000 рублей.

Это еще 188 тысячи рублей.

Дополнительно потребуется закупить канцелярию. На это стоит сразу заложить хотя бы 10 000 рублей и докупать по мере необходимости.

Дополнительно потребуется использование CRM-системы. Можно обойтись бесплатными версиями, но коробочный вариант удобной и СРМ обойдется примерно в 200 000 рублей.

Сложение всех первоначальных затрат покажет, что потребуется минимум 1 147 000 рублей.

Ежемесячные расходы:

• Аренда – 90 000 рублей.
• Обслуживание СРМ – от 20 000 рублей.
• Канцелярия от 1 000 рублей.
• Мобильная связь и интернет – около 7 000 рублей.
• Уборка – 5 000 рублей.
• Бухгалтерия на аутсорсе – 2 000 рублей.

Итого – от 125 000 рублей в месяц.

Дополнительно придется уплачивать налоги. Их расчёт зависит от выбранного формата работы, а также прибыльности самого бизнеса.

Стоит учитывать, что сумма инвестиций может многократно возрасти, если вы собираетесь работать в премиум-сегменте. Тогда простым ремонтом и недорогой мебелью обойтись не получится.

Выбор формата

Говоря о формате агентства недвижимости, речь, в первую очередь заходит о выборе таких параметров, как: выплата вознаграждения риэлторам, агентская комиссия для покупателей и продавцов и т.д. Практикуются такие варианты, как:

• Небольшой, но стабильный оклад + 10-15% от суммы сделки для сотрудника;
• Без оклада и до 50% от сделки.

Что же касается тарифов для клиентов, то они выглядят так:

• 3-6% от размера сделки при купле-продаже, до 50% при аренде;
• В среднем 60 000 рублей при купле-продаже и 5 000 рублей при аренде.

Первый вариант может быть более прибыльным в крупных городах, но высокая комиссия за аренду может отпугнуть потенциальных клиентов. Второй вариант – более предпочтителен для маленьких городов с невысокой стоимостью недвижимости.

Документы, расчетный счет и ОКВЭДЫ

Требуется регистрация юрлица или ИП. Стоит отметить, что риэлторское агентство, которое планирует работу с коммерческой недвижимостью, застройщиками лучше регистрировать в формате ООО. Для работы с гражданами и жилыми объектами достаточно ИП. Открыть ИП стоит 800 рублей, ООО – 4 000 рублей.

ОКВЭДЫ для агентства недвижимости:

• 31 – основной вид деятельности. Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе;

Дополнительные:

• 10 – Покупка и продажа собственного недвижимого имущества.
• 20 – Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.
• 32 – Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе.

Открытие расчетного счета в банке. Некоторые банки предлагают бесплатное открытие, другие взымают за это дополнительную плату. В среднем стоимость для ИП – 3 000 рублей. ООО – 10 000 рублей.

Какие сотрудники необходимы

Для старта работы нужны не только агенты, но и бухгалтер, HR-специалист, юрист. Руководитель может выполнять эти функции сам или пользоваться ими на аутсорсе, нанимать фрилансеров. С ростом агентства можно набрать необходимых специалистов в штат.

Переменные расходы и маркетинг

Постоянное вливание денег на рекламу может расходовать достаточно много средств. Например, стоимость платного размещения варьируется от региона, категории объявления и т.д. Есть тарифы для профессионалов. В среднем на размещение 50 объявлений придется потратить около 25 000 рублей. Кроме того, потребуется вкладывать в рекламу самого агентства.

Плюсы и минусы открытия риэлтерского агентства

После того, как мы поговорили о том, с чего начать бизнес в недвижимости, перейдем к оценке преимуществ и недостатков такого варианта. Начнем с преимуществ:

• Вложения могут быть минимальными. Можно буквально начать в роли персонального менеджера по недвижимости с минимальным набором техники и даже без офиса.
• Можно нанимать персонал, который будет получать зарплату только в качестве % от проделанной работы;
• Верхний предел прибыли потенциально отсутствует.

Минусы:

• Нужно постоянно следить за законодательными изменениями.
• Отсутствие стабильного потока клиентов.
• Рынок недвижимости напрямую зависит от ключевой ставки.

Запуск риэлтерского бизнеса не требует лицензирования, его начать достаточно просто. Но до 80% новых агентств закрываются в первые 3 года работы из-за достаточно высокой конкуренции, а также кризисов на рынке недвижимости, которые происходят достаточно регулярно.

Альтернативные варианты бизнеса

Если вы хотите заниматься предпринимательской деятельностью, связанной с недвижимостью, то можно рассмотреть такие варианты, как:

• Флиппинг – покупка, ремонт и перепродажа недвижимости. Таким бизнесом часто занимаются люди, которые хорошо знакомы с рынком. Их главная задача найти недорогое, «убитое» жилое помещение с хорошим расположением, сделать качественный ремонт и перепродать. При этом сделать это необходимо в короткие сроки, чтобы можно было быстрее приступить к другому проекту. Главный недостаток такого формата – размер первоначальных инвестиций.
• Конфискат. Выкуп конфискованной недвижимости по цене ниже рыночной и перепродажа ее уже по рыночной цене.
• Покупка жилья, попадающего под реновацию. Это долгосрочная инвестиция, так как реновация может пройти нескоро, а сами работы могут затянуться.
• Покупка недвижимости на первых этажах и переведение их в нежилое. Однако законодательные изменения, которые усложняют такой бизнес, а также необходимость вкладывать серьезные суммы на покупку недвижимости – это достаточно серьезный порог для входа.

Франшиза или свой бренд

Если вы решили начать бизнес в недвижимости, то может возникнуть вопрос: стоит ли создавать свой бренд с нуля или стать франчайзи у известной федеральной компании. Первый вариант связан с «набиванием шишек», обучении на собственном опыте, он может потребовать более длительного периода обучения, выхода на стабильный доход. Второй вариант – проще, но, как правило, затратнее. Кроме того, вы не сможете в полной мере руководить своим бизнесом, потребуется вносить дополнительные отчисления, однако риски снижаются, ведь вы получите все необходимые инструменты и поддержку для работы.

Частые ошибки новичков и советы начинающим

Часто новички экономят на своем имидже и рекламе, пытаются продавать «дедовским» методом исключительно через расклейку бумажных объявлений о том, что «семья купит/снимет квартиру/дом/гараж». Такая «экономия» вредит как имиджу компании, так и в целом снижает поток клиентов.

Кроме того, не стоит экономить на оформлении своего офиса. Повторимся: люди совершают в агентстве крупные, можно сказать судьбоносные сделки. А подписывать договор буквально на коленке никто не захочет.

Успешные примеры

Зачастую риэлторы с опытом открывают собственные агентства благодаря наработанной клиентской базе. Кроме того, опыт позволит выходить на другие рынки, например, зарубежные. В сети можно найти большое количество примеров, в которых наши соотечественники выходят, например, на рынок Дубая и помогают гражданам России инвестировать в недвижимость там.

Обзор факапов и их причин

Часто бизнес начинают без бизнес-плана, целей. Простого опыта недостаточно. Важность планирования многие недооценивают. Кроме того, большой ошибкой станет экономия на офисе, специализированном программном обеспечении и рекламе. Каждый сэкономленный таким способом рубль может обратиться в сотни тысяч рублей упущенной прибыли.

FAQ

Требуется ли получение лицензии для агентства недвижимости?

Нет, лицензирование этой деятельности было отменено еще в 2002 году.

Что выгоднее: оклад+проценты или проценты от сделки?

Все зависит от конкретного случая. Если работы выполняется много, то, конечно, выгоднее выплачивать оклад + меньшие проценты. Но хороший риэлтор, который ежемесячно закрывает большое количество сделок так работать не будет. Такой формат более приятен новичкам.

Франшиза или свой бренд?

Франшизу новичкам в сфере недвижимости и предпринимательства в целом открывать намного проще. Вы получите готовое решение для запуска успешного бизнеса. Опытным же бизнесменам или риэлтерам со стажем лучше обратить внимание на создание и развитие собственного бренда.

Вывод

1. Услугами риэлторов пользуются повсеместно, в любой экономической ситуации.
2. Порог вхождения в бизнес достаточно низкий (в плане размера инвестиций), а доходность с одной сделки может перекрывать несколько месяцев работы агентства.
3. Можно выбирать разные форматы работы и выплат вознаграждения риэлторам.
4. В зависимости от сегмента, в котором вы планируете работать, меняется и размер первоначальных инвестиций.
5. Для успешного запуска бизнеса требуется четко проработанный план действий с конкретными метриками и задачами.