Бизнес-план бизнес-центра с расчетами

Бизнес-центр (другое часто применяемое название – деловой центр) – офисное здание или комплекс зданий, оснащенное всей инфраструктурой, предназначенной для ведения разнообразной коммерческой деятельности. Характерной его особенностью выступает предоставление арендаторам широкого спектра услуг, помогающих ведению успешного бизнеса и делающих его проще, удобнее и выгоднее.

Открытие бизнес-центра позволяет создать весьма перспективный собственный бизнес. Его сложно отнести к малому, так как требуются достаточно серьезные вложения. В то же время такой формат коммерческой деятельности представляет несомненный интерес сразу по нескольким причинам. Включая хорошие перспективы, быстрый выход на окупаемость, высокую маржу и возможность дальнейшего масштабирования посредством строительства или приобретения новых зданий с последующей реконструкцией под офисные.

Рассмотрим более внимательно пример бизнес-плана открытия современного бизнес-центра с расчетами и детальными пояснениями. Документ можно скачать по ссылке. Наши специалисты готовы предоставить консультации по сопутствующим темам, включая ответ на вопрос о том, как написать грамотный бизнес-план на любой вид бизнеса.

Описание бизнеса

Современный бизнес-центр представляет собой место, специально приспособленное для комфортного и удобного ведения бизнеса. Его заполняют корпоративные клиенты разного масштаба: от самозанятых и небольших ИП до крупных компаний и предприятий. Схема взаимоотношений владельца с ними предельно проста и определяется условиями договора аренды.

Именно такой формат ведения бизнеса считается сегодня в России оптимальным, так как позволяет избежать очень крупных расходов на строительство собственного офиса при одновременном получении доступа ко всем необходимым инженерным коммуникациям, технологиям, средствам связи и другим возможностям. Ниже представлен бизнес-план открытия бизнес-центра со следующими результатами финансово-хозяйственной деятельности в процессе реализации:

• стартовые вложения – 25,675 млн. рублей;
• ставка дисконтирования – 17%;
• рентабельность продаж – 15%;
• срок выхода на точку безубыточности – 5 месяцев;
• ежемесячный объем реализации – 3,5 млн. рублей;
• срок окупаемости инвестиций – 24 месяца.

Исходные данные для разработки документа и проведения необходимых вычислений:

1. Общая площадь офисов для сдачи в аренду – 3 500 кв. м.
2. Площадь отдельных офисов – от 30 до 150 кв. м.
3. Арендная ставка – от 500 рублей в месяц.
4. Цокольный этаж площадью 250 кв. м. – сдача в аренду коммерческим организациям сферы общественного питания.
5. Парковка вместимостью до 50 автомобилей.

Описание рынка сбыта

Рынок офисной недвижимости демонстрирует пусть небольшой, но стабильный рост. Причем он наблюдается в течение длительного времени и слабо зависит от кризисов, вызванных непростой эпидемиологической обстановкой или масштабными антироссийскими санкциями. Самые неприятные проблемы возникли в первой половине 2022 года после ухода значительной части западных компаний. В настоящее время последствия кризиса полностью купированы, что привело к возобновлению роста рынка аренды коммерческой недвижимости.

Отдельно стоит выделить еще один существенный нюанс. Несмотря на периодическое снижение арендных ставок, деятельность бизнес-центров по-прежнему остается коммерчески выгодной. Причем новые инвестиции окупаются в течение 2-3 лет, в крайнем случае и при самой неблагоприятной обстановке – 4-5 лет. Что с учетом достаточно крупных объемов необходимых вложений следует признать очень хорошим результатом. Именно поэтому инвестирования в открытие бизнес-центра становится удачным способом не только сохранить, но и приумножить собственные капиталы. Причем с одновременной возможность получить серьезный источник пассивного дохода.

Маркетинговая стратегия

Конкуренция на рынке аренды офисной недвижимости находится на достаточно высоком уровне. Что выражается преимущественно в борьбе за счет снижения или повышения арендных ставок. Чтобы добиться построения успешного бизнеса, необходимо четко понимать свою целевую аудиторию. Применительно к бизнес-центру с указанными выше характеристиками в ее состав входят:

1. Компании, которые относятся к малому и среднему бизнесу. Их доля обычно достигает двух третей занимаемых площадей (нередко еще больше).
2. ИП и самозанятые. Большая их часть занимаются предоставлением услуг представителям первой категории. Например, на условиях фриланса, в сфере общепита и т.д.
3. Различные организации (включая некоммерческие), в том числе: государственные, муниципальные, бюджетные, общественные, благотворительные, политические и другие.

В качестве дополнительных услуг бизнес-центр может сдавать в аренду конференц-залы и другие специализированные помещения клиентам со стороны. Например, для проведения корпоративных мероприятий, научных конференций, съездов политических партий и т.д. Что увеличит заполняемость бизнес-центра при одновременном повышении объемов реализации.

Понимание целевой аудитории помогает определиться с маркетинговыми инструментами, которые необходимо задействовать для продвижения предоставляемых услуг. Основными каналами распространения рекламы бизнес-центра становятся такие:

1. Собственный сайт, который разрабатывается еще на этапе подготовки к открытию бизнеса. В том числе – для дистанционного оказания различных услуг.
2. Социальные сети и тематические интернет-ресурсы. Их количество очень велико, что открывает отличные перспективы для эффективного и разнообразного маркетинга.
3. Наружная реклама на фасаде и внутри бизнес-центра, а также других возможных носителях (общественный транспорт, вокзалы, торговые центры и т.д.)
4. Печатная реклама в виде листовок, буклетов и флаеров. Раздается на территории конкурентов или в местах массового пребывания представителей целевой аудитории.

Производственный план

Открытие собственного бизнес-центра – непростая в юридическом и организационном плане задача. Ее успешное решение предусматривает последовательную реализацию нескольких мероприятий.

№1. Регистрация бизнеса

Теоретически бизнес-центр может работать в статусе как ИП, так и ООО. На практике большая часть арендаторов предпочитает снимать площадь у юридического лица. Поэтому целесообразно зарегистрировать ООО, что требует больше средств (до 50 тыс. рублей) и времени (до месяца).

№2. Землеотвод и получение разрешений

Здание будущего бизнес-центра располагается или будет построено на земельном участке, которые требуется приобрести у текущего собственного или арендовать у местных властей. Стандартным договор аренды заключается на длительный срок (до 49 лет), что выгодно всем заинтересованным сторонам. Владелец бизнес-центра получает уверенность в завтрашнем дне и обеспечивает безопасность предстоящих инвестиций. Собственник земли гарантирует стабильные финансовые поступления в течение всего срока аренды.

После оформления земли необходимо получить разрешение на проектирование и строительство/реконструкцию. Решение задачи предусматривает грамотную юридическую работу, для чего целесообразно принять в штат ООО квалифицированного юриста. Результатом становится получение комплекта разрешительной и проектной документации.

№3. Строительство/реконструкция здания

Данный бизнес-план открытия бизнес-центра предусматривает строительство нового четырехэтажного здания. Площадь офисов для сдачи в аренду – 3,5 тыс. кв. м. Она делится на несколько функциональных зон в виде 40 офисных помещений (площадь каждого варьируется от 30 до 150 кв. м.) Прилегающая территория площадью 500 кв. м. подлежит благоустройству, включая сооружение парковки на 50 автомобилей.

№4. Прокладка инженерных коммуникаций и оснащение

Создание комфортных условий для ведения бизнеса предполагает обязательную прокладку не только обычных инженерных сетей (тепло-, водо- и электроснабжение, канализация, вентиляция), но и несколько дополнительных:

• доступ к интернету;
• спутниковое ТВ;
• кондиционирование (в некоторых помещениях);
• компьютерная сеть по всему зданию.

Важной частью оснащения бизнес-центра становятся рабочие места, офисная мебель, разнообразное мультимедийное оборудование. Безопасность обеспечивается за счет установки охранно-пожарной сигнализации и системы видеонаблюдения (желательно – в комплексе со СКУД).

№5. Найм персонала

Штатное расписание бизнес-центра предусматривает найм следующих специалистов:

1. Директор.
2. Заместитель директора по работе с арендаторами.
3. Главный бухгалтер.
4. Бухгалтер.
5. Администратор (2 сотрудника).
6. Системный администратор.
7. Электрик.
8. Уборщик (2 сотрудника).

Размер зарплаты зависит от квалификации и опыта каждого из перечисленных работников. Примерный общий ФОТ составляет около 375 тыс. рублей.

№6. Проведение рекламной кампании

Основные рекламные мероприятия и направления маркетинговой стратегии перечислены выше. Здесь же имеет смысл привести цифру сопутствующих расходов, которая составит не менее 100 тыс. рублей.

Финансовый план – экономика проекта

Для оценки экономической целесообразности проекта сначала определяется сумма начальных вложений. Она формируется из нескольких составляющих, в числе которых:

1. Регистрация, землеотвод и получение разрешений – 1,5 млн. рублей.
2. Разработка и согласование проектной документации – 800 тыс. рублей.
3. Строительство и ввод здания в эксплуатацию – 16 млн. рублей.
4. Оснащение бизнес-центра – 6 млн. рублей.
5. Зарплата персонала до открытия бизнес-центра – 375 тыс. рублей.
6. Аренда земли и коммунальные платежи – 0,5 млн. рублей.
7. Прочие и непредвиденные расходы – 0,5 млн. рублей.

Общая сумма инвестиций составляет 25,675 млн. рублей. Сдача офисов и других помещений в аренду при полной загрузке (планируется достичь через 7-8 месяцев после запуска бизнес-центра) принесет до 3,5 млн. рублей выручки ежемесячно или примерно 1,5 млн. рублей чистой прибыли. При таком раскладе безубыточная работа бизнес-центра начнется уже через 5-6 месяцев после открытия. Время для полной окупаемости вложений составляет около 2 лет. После это функционирование объекта будет приносить владельцу стабильную и весьма серьезную прибыль.

Плюсы /минусы и риски бизнеса

Ведение бизнеса в формате бизнес-центра предоставляет несколько существенных преимуществ:

1. Большой и относительно стабильный спрос на аренду офисной и коммерческой недвижимости.
2. Получение в собственность ценного и ликвидного актива, что позволяет использовать его в различных целях, например, для оформления банковского кредита.
3. Сравнительно быстрый выход на получение чистой прибыли в виде пассивного дохода.
4. Престижность бизнеса по сдаче офисов в аренду в сочетании с возможностью реализации различных социальных проектов.

В процессе разработки бизнес-плана открытия бизнес-центра обязательно рассматривается вопрос возможных рисков. К их числу относятся:

• нередкие колебания арендных ставок, которые негативно влияют на прибыльность работы делового центра;
• достаточно жесткая конкуренция на рынке коммерческой недвижимости;
• серьезный размер инвестиций при достаточно большом сроке окупаемости;
• зависимость вложений в недвижимость от политической и экономической ситуации в стране.

Альтернативные варианты бизнеса

Сегодняшнее состояние экономики РФ и действующая законодательная база открывают перед малым бизнесом хорошие перспективы. Причем сразу по нескольким направлениям, самыми интересными из которых выступают:

• общепит в самых разных проявлениях;
• торговли (офлайн и онлайн);
• автосервисы;
• кальянные;
• караоке-бары и т.д.

FAQ

Сколько требуется вложить для запуска бизнес-центра?

Строительство или реконструкция сравнительно небольшого делового центра площадью 3,5 тыс. кв. м. обойдется примерно в 25 млн. рублей.

Как быстро окупятся инвестиции?

Полная окупаемость проекта происходит в течение 2 лет.

В чем плюсы и каковы минусы реализации бизнес-плана по открытию делового центра?

К достоинствам подобного бизнеса относятся: получение в собственность актива, выход на чистую прибыль уже через 2 года, хорошие перспективы бизнес-центров. Ключевой риск – необходимость серьезных вложений, причем на достаточно длительный срок.

Вывод

1. Бизнес- или деловой центр – интересный и перспективный бизнес.
2. Реализация даже сравнительно небольшого проекта (примерно 3,5 тыс. кв. м.) требует серьезных вложений (около 25 млн. рублей).
3. Бизнес-центр выходит на безубыточную работу через 6-7 месяцев, на полную окупаемость – через 2 года.