Комплексное руководство по участию в торгах по банкротству

Покупка имущества на торгах по банкротству в последние пару лет стала любимой темой продавцов сомнительных курсов по обогащению: мол, участием в торгах можно накопить себе состояние, поскольку торг позволяет покупать имущество со скидкой до 90%, включая квартиры. Естественно, все не так просто: технически на торгах по банкротству действительно можно купить квартиру за 10% от стоимости, но на практике торги по банкротству в лучшем случае позволят забрать среднеликвидную недвижку со скидкой в 30-40 процентов в лучшем случае, причем вам придется повозиться и в процессе покупки (участвовать в торгах по банкротству – не так просто), и после нее (физическому лицу нужно выселить жильцов и выписать несовершеннолетних). Наконец, торги по банкротству бывают разными: «обычные», арестованное имущество, муниципальное имущество и покупка имущества у АСВ (обанкротившихся банков).

Ниже мы обо всем этом расскажем: какая между торгами разница, как участвовать в торгах по банкротству, что с этого можно получить и почему самые «вкусные» квартиры уходят с молотка подозрительным физическим лицам.

Что такое торги по банкротству

Торги по банкротству – это процесс реализации недвижимости и имущества стоимостью более 100000 рублей, который проводят в отношении обанкротившихся субъектов – граждан, бизнесов, банков. Торгами по конкретному кейсу банкротства заведует финансовый управляющий: оценивает имущество (или привлекает оценщиков), подает заявку на публичные торги, размещает лоты, отвечает на вопросы участников торгов, отчитывается о ходе имущественных торгов в нужные инстанции. Он же, собственно, и распределяет деньги, вырученные с торга.

Все имущественные торги проходят на специализированных площадках. Основные структуры, с которыми вы столкнетесь:

• Государственные структуры. ЕФРСБ размещает данные и по банкротам, и по торгам; ФССП вместе с Росимуществом занимаются конкретно арестованным имуществом; различные муниципальные образования, назначенные Росимуществом, заведуют торгами городским имуществом.
• Торговые площадки. Специальные системы, которые собирают данные по торгам и лотам с баз государственных структур. Обычно обладают недружелюбным интерфейсом и минимумом фильтров.
• Агрегаторы. Специальные сайты, которые оперативно собирают данные по торгам с торговых площадок и публикуют их у себя. Обычно требуют денег за услуги, не всегда информация о публичных предложениях приходит оперативно – но агрегаторами все еще удобнее пользоваться, чем инструментами, предоставляемыми государством.
• АСВ и банки. АСВ публикует предложения касательно торга имуществом обанкротившихся банков, банки публикуют данные про имущество, которое им досталось от клиентов, не выплативших ипотеку. Зачастую у банков можно взять неликвидное имущество крайне дешево, что вы будете с ним делать после покупки – другой вопрос.
• Удостоверяющие центры (регистраторы). Позволяют вам зарегистрироваться в ЕИС – специальной системе, к которой нужно получить доступ, если вас интересует участие в торгах по банкротству. Регистрация – не самая сложная, напоминает получение подписи в ГосУслугах. Проблема – в том, что некоторые удостоверяющие центры дают доступ не ко всем торговым площадкам, этот вопрос вам нужно будет уточнять самостоятельно. Кроме того, некоторые регистраторы подключают физлицам доступ к некоторым площадкам за деньги – тоже уточняйте.

Список торговых площадок можно найти здесь.

Посмотрите, какие площадки вам интересны в плане торгов, затем найдите регистратора, который позволит участвовать в торгах по банкротству на всех этих площадках.

Виды торгов

Онлайн-торги

Есть 6 видов торга:

• Открытый аукцион. Участие в торгах по банкротству доступно всем, текущая цена лота тоже доступна всем желающим. Если кто-то поднимает цену – остальные видят, что имущество стало дороже, и могут перебить цену при желании.
• Закрытый аукцион. Участвовать в торгах тоже могут все, разница – в том, что участникам торга видна только начальная цена. Каждый участник может подать свою заявку о цене на площадку (скрытно от остальных), у кого в итоге цена окажется самой высокой – тот и выиграл.
• Публичное предложение. В этом случае имущество или другой товар выставляют за 100% стоимости, если его никто не купит – через 5 дней (или другой фиксированный срок) имущество опустят в цене на 10%, снова никто не купит – снова опустится цена и так далее. Чаще всего площадки распродажи имущества должников привлекают людей именно торговыми предложениями – в результате имущественных торгов можно купить что-нибудь со скидкой в 50% и больше.
• Продажа без объявления цены. В этом случае стартовая цена на покупку имущества – 0 рублей, заявки подаются в закрытом режиме (как у закрытого аукциона). Кто в результате торга предложил больше – тот и выиграл.
• Прямая продажа. Так продается имущество стоимостью до 100000 рублей. Купить можно без аукциона – просто пишете управляющему, что заинтересовались предложением, и совершаете покупку. Обычно предложения публикуются на досках объявлений типа Авито, продаваемое таким образом имущество не может быть недвижимостью.
• Конкурс. Аукцион с дополнительными требованиями: нужно либо обладать определенными разрешениями, либо заключить специфический договор. К торгам допускаются только те, кто может эти требования выполнить.

Типы торгов по размещаемым предложениям:

• Торги при банкротстве. Кто-то стал банкротом, и финансовый управляющий реализует имущество для того, чтобы расплатиться с кредиторами. Встречаются все виды торга, кроме продажи без объявления цен.
• Торг арестованным имуществом. Торги от ФССП, объект – имущество, которое было арестовано по решению суда. Вид – только открытый аукцион. На имуществе обычно висит обременение, поэтому придется потратить немного больше времени, чтобы полноценно завладеть имуществом после победы. Это – не совсем торги по банкротству, но здесь можно найти крайне интересные предложения с скидкой до 80% – дело в том, что на таких аукционах имущество выставляется не по оценочной стоимости, а по задолженности лица перед кредитором: если долг по ипотеке составляет 400000 рублей, а «нормальная» стоимость квартиры – 2000000 рублей, то она будет выставлена за 400000 рублей.
• Торги по банкротству муниципальным и государственным имуществом. Основной вид – продажа без объявления цены. На этих торгах по банкротству в основном можно найти земельные участки и неликвидную нежилую недвижимость.
• Банковские торги. На данных торгах по банкротству реализуется имущество, которое банки забрали у клиентов, если те не смогли расплатиться. Фишка – в том, что это имущество уже было предложено на аукционе, и покупку никто не совершил, то есть имущество – неликвидное. Участие в торгах обычно не требуется – пишете банку, покупаете. Цена – ваша (в пределах разумного), банк будет рад выручить хоть что-нибудь.

Офлайн-торги

Если имущество является недвижимостью или стоит более 100000 рублей, оно должно реализовываться посредством открытых торгов онлайн, в противном же случае оно может продаваться на локальных офлайн-торгах, которые организуются управляющим. И тут есть одна фишка, о которой мало кто знает: иногда у имущества банкротов может быть номинальная цена в 10000 рублей при реальной цене в миллионы рублей. Дело вот в чем: если должник – юрлицо, то его оборудование оценивается с учетом амортизации, которая может полностью покрыть стоимость для достаточно старого оборудования – так станки в несколько миллионов рублей получают бухгалтерскую стоимость в 10000 рублей, хотя на вторичке такой станок в адекватном состоянии можно продать за 600000 – 1000000 рублей. Следовательно – те, кто имеет доступ к таким торгам по банкротству, потенциально могут совершать очень выгодные покупки.

Грустная новость – в том, что управляющий не обязан публиковать информацию о таких онлайн-торгах.

Поэтому они обычно проводятся «для своих», и если у вас нет инсайдов или друга-управляющего, участвовать в торгах не получится.

Какие активы можно приобрести на торгах

Различные виды имущества банкротов: жилые помещения, нежилые помещения, участки земли, автомобили, украшения и все, что стоит больше 100000 рублей. Для примера:

• Авто:

• Нежилое помещение:

• Право на заключение договора аренды:

• Квартиры:

• Ценные бумаги:

• Телефоны:

• Дебиторская задолженность:

К слову, во всех торгах по банкротству дебиторская задолженность – самый опасный вид имущества. Технически участием в торгах вы можете обеспечить себя на всю оставшуюся жизнь, потому что купленный за пару миллионов долг в десятки миллионов может дать очень и очень много денег.

Проблема – в том, что большинство выставленных для торгов дебиторских задолженностей – безнадежные, и если вы купите такое имущество должника – вы потеряете вообще все.

Подготовительный этап: как подготовиться к участию в торгах

Необходимые документы

Торги по банкротству доступны только тем, у кого есть квалифицированная электронная подпись – без вы не получите доступ ни к одному виду онлайн торгов. Получить ее можно либо в МФЦ, либо в удостоверяющем центре. Вам понадобится заполненное заявление (бланк выдадут на месте), паспорт, ИНН, СНИЛС. В удостоверяющем центре вас сфотографируют с паспортом, после чего выдадут/активируют подпись и расскажут, как настроить КриптоПро – приложение, которое нужно установить на устройстве для того, чтобы подпись работала.

В сумме вы уложитесь в 5000 – 10000 рублей.

Выбор платформы для участия

Список доступных платформ вам перечислит сотрудник удостоверяющего центра. Как мы говорили, торги по банкротству на некоторых платформах доступны только после того, как вы подключите дополнительную опцию доступа к этой платформе в удостоверяющем центре – обычно это стоит в районе 2500 рублей.

Все торговые площадки имеют форму онлайн-регистрации, вас попросят указать СНИЛС и ИНН, а также прислать скан паспорта. Заранее отсканируйте все страницы паспорта, включая первую страницу с гербом – некоторые площадки требуют и ее в том числе.

Конкретный набор площадок, на которых вы будете регистрироваться, зависит от ваших интересов – «побродите» по площадкам, на которых вы можете зарегистрироваться с вашей КЭП и посмотрите, что на этих торговых площадках предлагают.

Как участвовать в торгах

Торги по банкротству

Если не считать газету «Коммерсант», то единственное место, на котором обязательно должна появиться информация о любом банкроте – это Федресурс.

Можно искать конкретных лиц-банкротов, можно просто смотреть, кто недавно обанкротился. Чтобы получить данные о торгах по банкротству конкретного лица, нажмите на «Вся информация» и промотайте страницу вниз, до раздела «Торги».

Если вы и здесь нажмете на «Вся информация», после чего выберете конкретные торги, вы узнаете о них намного больше, чем на предыдущей странице – вид, лоты, информация о снижении цены и так далее.

К сожалению, перейти отсюда на страницу, на которой проходят сами торги на площадке, нельзя – придется искать руками.

В плане поиска информации по конкретному должнику – Федресурс справляется отлично, но если вы всерьез заинтересовались торгами по банкротству – этого будет мало, потому что нет поиска по конкретному имуществу должников. Здесь у вас есть 2 выхода:

• Агрегаторы. Из плюсов: множество фильтров, позволяющих искать конкретные виды имущества должников; покупки на торгах проходят по упрощенной процедуре, потому что агрегатор берет на себя часть бумажной волокиты; агрегаторы собирают информацию с разных торговых площадок, то есть вам будут доступны ГИС торги, Росэлторг и так далее. Минусы: через агрегаторов можно участвовать только в торгах по банкротству; иногда имущество должников появляется на сайте агрегатора с запозданием или вообще не появляется; чтобы поучаствовать в торгах, вам нужно купить платную подписку на агрегатора – в районе 1000 рублей.

• Торговые площадки. Вы можете зарегистрироваться непосредственно на площадке (ГИС торги или другая), чтобы участвовать в торгах напрямую. Плюсы: информация на торговых площадках появляется оперативно; у торговых площадок нет платных подписок. Минусы: вы будете иметь доступ только к тем торгам, которые проходят на площадке, если торги ко какому-то конкретному имуществу проходят на другой площадке – на ней нужно будет регистрироваться отдельно. И напоминаем – крупные базовые площадки, вроде «ГИС торги», доступны бесплатно после оформления ЭЦП, но если вас интересуют места, в которых проходят специфические торги – нужно будет отдельно покупать доступ в удостоверяющем центре.

Итак, вы любым из способов нашли конкретный лот, который вас заинтересовал.

Теперь вам нужно подать заявку на него – ищите кнопку вроде «Купить лот» (по крайней мере, «ГИС торги» именно так и работают). Для того, чтобы принять участие в торгах, вам нужно внести задаток – сумма зависит от настроек лота, но обычно это от 5% до 20% от стоимости. Единственная проблема, которая вас здесь может ждать: задаток в счет покупки имущества банкротов приходит не сразу, а где-то в течение суток – только когда он придет на счет, вы сможете принять участие в аукционе по продаже имущества. Если задаток не успеет – можете потерять лот.

Собственно, и все – вам в личном кабинете откроют инструменты для участия в торгах. Если это – закрытый аукцион, просто ставьте достаточно высокую цену; если это – открытый аукцион, ставьте цену выше конкурентов, пока это целесообразно; если это – открытые или повторные торги, следите за ценой лота и выкупайте его, когда цена опустится до адекватных значений. К слову, если вы выиграете, вам нужно будет в течение 5 дней внести всю сумму, иначе результаты отменят, а продажу имущества запустят заново.

В этом случае задаток за имущество должников вам не вернут, это – гарантия вашего серьезного подхода к участию.

Арестованное имущество

Торги по продаже имущества, которое было арестовано, можно найти либо на одной из площадок, либо конкретно в ГИС со специальным фильтром – «Реализация имущества должников». Как мы уже говорили, начальную цену здесь могут поставить существенно ниже рыночной.

Из существенных отличий – эти торги на ГИС всегда имеют вид открытого аукциона, и для успешной продажи имущества на аукционе в нем должны быть хотя бы 2 участника. Кроме того, в покупке/продаже имущества не могут участвовать те, кто имеет непосредственное отношение к арестованному имуществу – родственники должника, например.

В остальном все – так же, как и в продажах имущества банкротов: смотрите на начальную цену, подаете заявку.

Муниципальные торги

На этих торгах ведется продажа имущества от государства (как конкретных городов, так и государственное в целом). Нередко начальная цена – 0 рублей, ставки на продажу могут размещаться как в открытом, так и в закрытом режиме. Высокую цену лоты набирают редко, повторные торги тоже редко проводятся – обычно имущество «уходит» довольно быстро, если у него есть хоть какая-то ликвидность. Если же на первом аукционе лот никто не купил, то проводится повторный аукцион в виде публичного предложения. Сначала распорядитель аукциона выставляет оценочную начальную цену, после чего всем, кто присоединился к торговой сессии, дается 10 минут на размышление. Если никто не купил имущество – от начальной цены отнимают 10% и лот предлагают снова. Если снова никто не купил за 10 минут – от начальной цены отнимают еще 10%, и так – пока лот не купят.

Проще всего получить доступ к продажам госимущества через ГИС – в фильтре «Вид торгов» выберите «Продажа государственного имущества» и «Реализация имущества, обращенного в собственность государства».

АСВ

Если банкротится какой-либо банк, процедуру продажи имущества должников контролирует Агентство Страхования Вкладов – АСВ. Саму продажу исполняют на одной из торговых площадок, но все данные по должникам и их реализуемому имуществу (с ценами) публикуют на специальном сайте.

Здесь можно найти как «обычные» товары, вроде недвижимости/авто/прав требования, так и необычные вещи – вроде прав на товарный знак.

Банки

Бывает такое, что банк забрал у должника какое-либо имущество за просрочки, но не смог нормально выставить его на продажу по адекватной цене. В этом случае банк выставляет имущество на продажу в своем собственном реестре. К примеру – реестры Совкомбанка, Москоммерцбанка и РСХБ.

Аукциона здесь нет – просто пишете/звоните сотруднику банка и покупаете недвижимость.

Можно поторговаться: выставляемая здесь недвижимость – неликвидная, поэтому банк может скинуть 10-30% стоимости.

Завершение торгов и последующие действия

Оформление сделки

После того, как вы выиграете торги, вам нужно будет в течение 5 дней перечислить всю сумму (за исключением входного взноса, который вы уже перевели) на указанный счет в рамках оформления договора купли-продажи – и имущество будет вашим.

Трансфер права собственности

Если на имуществе не было обременения – нужно зарегистрировать его на себя при необходимости (актуально для недвижимости и авто), после чего – можно пользоваться. Если же на имуществе были обременения (актуально для имущества, продаваемого в рамках ареста), то сначала обременения нужно снять. Сложностей не будет, но время потратить придется. Для того, чтобы снять арест, вам нужно просто предоставить договор приставу, руководящему делом. Если в квартире вписаны несовершеннолетние – вам нужно с тем же договором на руках обратиться в суд, чтобы несовершеннолетнего выписали.

Если у предыдущего хозяина были долги по ЖКУ – вам через суд нужно будет доказать, что эти долги вас не касаются, это отнимает больше всего времени.

Рекомендации для успешного участия

Некоторые вещи, которые стоит держать в уме:

• Не ждите больших доходов. Ликвидное имущество продается по цене, близкой к рыночной, а низколиквидное имущество можно взять с дисконтом до 50%, но не совсем понятно, что вам с ним потом делать.
• Иногда выгодные лоты будут «уплывать» от вас по странным обстоятельствам – смиритесь с этим. Например, вас просто не будут допускать к ним по формальным причинам («проблема» с документами, которая «всплыла» очень невовремя и так же неожиданно исчезла). Организация торгов имуществом должников – не самая прозрачная сфера, поэтому некоторые финуправляющие и сотрудники бирж проводят махинации, чтобы получить (себе или родственникам) наиболее выгодные предложения. С этим можно бороться: в случае подозрительных сделок самые настойчивые посетители бирж отправляются в суд и выигрывают дела. Проблема – в том, что судебные разборки по оспариванию сделок могут длиться годами.
• Улучшайте насмотренность. Чтобы понять, выгоден лот или нет, вам нужно знать его рыночную цену. С опытом к вам придет и знание того, где искать рыночные цены, и внутреннее ощущение «хороших» и «плохих» лотов, но до этого момента вам придется изучать много, очень много информации.

Ну и главное – для того, чтобы зарабатывать на торгах по банкротству, нужно вложить очень много времени – речь идет о месяцах и годах работы по 6-8 часов в день.

Если готовы вкладывать столько времени – сможете когда-нибудь хорошо себя обеспечить, если не готовы – вы все еще можете время от времени просматривать лоты в поисках чего-нибудь интересного и дешевого конкретно для себя.