Глубокое понимание банкротства при наличии ипотеки

Если управляющий занялся банкротством физлица, и последнее имеет свое жилье + владеет ипотеками, то никаких проблем нет: ипотеки по банкротству отберут и распродадут, но жилье (единственное в собственности) с банкротом останется. А вот если рассматривать ипотеку на единственное жилье, то возникает «юридическая коллизия», то есть ситуация, когда два закона противоречат друг другу: ФЗ о банкротстве говорит, что ипотечную квартиру нужно забрать, а ГПК РФ говорит, что банкротство физических лиц с ипотекой не должно оставлять их без жилья ввиду исполнительского иммунитета (это – буквально иммунитет от бездомности). Поскольку банкротствами суды занимаются относительно недавно, судебная практика накапливалась очень медленно, и далеко не всегда эта практика была в пользу должников: еще в 2022 году 99% случаев банкротств с ипотекой приводили к тому, что человек оставался без единственного жилья. В 2023 году, когда разбирательства по случаю ипотеки при банкротстве физического лица дошли до Верховного Суда и тот указал на исполнительский иммунитет, локальные суды смягчились: банкротство с ипотекой стало чаще приводить к мировым соглашениям и реструктуризациям. И только в начале июня 2024 года ВС РФ однозначно признал коллизию и указал на то, что нужно при банкротстве и сохранить квартиру, и позволить кредиторам получить хотя бы часть денег, для чего стоит вводить исполнительский иммунитет для части суммы продажи ипотечной квартиры. Ниже обо всем этом расскажем: как «ведет себя» ипотека при банкротстве физического лица, в чем была основная проблема раньше, как ее пытались (и пытаются) решить мировым соглашением или реструктуризацией, как ввиду новых разъяснений ВС РФ суды будут разрешать вопросы банкротства при наличии ипотеки.

Основные понятия и процедуры банкротства с ипотекой

Основные понятия, которые нужны при рассмотрении ипотеки при банкротстве физического лица:

• Ипотека. Вид кредитования, при котором физлицо приобретает недвижимость в кредит у банка, приобретенная недвижимость отдается банку в залог до окончания действия ипотеки. Технически это означает, что при ипотеке единственное жилье не принадлежит заемщику, пока не будет выплачена ипотека.
• Банкротство. Неспособность кого-либо исполнять свои долговые обязательства.
• Процедура банкротства. Процесс признания кого-либо банкротом. В рамках процедуры банкротства специальный управляющий формирует конкурсную массу, если для решения проблем с кредиторами была выбрана мера «реализация имущества».
• Конкурсная масса. Все имущество банкрота, которое может быть продано. Деньги, вырученные с продажи, уходят кредиторам на частичное погашение долгов. Любое залоговое имущество или имущество с долевым владением тоже входит в конкурсную массу, именно поэтому банкротство гражданам с ипотекой доставляет столько проблем.
• Исполнительский иммунитет. Название для принципа, суть которого сводится к «квартиру единственную у человека отбирать нельзя, иначе он станет бездомным».
• Мировое соглашение. Добровольное соглашение между сторонами в суде.
• Реструктуризация. Альтернатива реализации имущества – при реструктуризации списать долги не получится, но можно будет платить их небольшими долями в течение 5 лет.

Итак, почему банкротство с ипотекой – такое проблематичное? Есть ГПК 446, которое по идее должно сохранить квартиру при любом взыскании – но в нем отдельно указано, что на ипотеки это не распространяется. Есть 127-ФЗ «О банкротстве», в котором четко говорится, что при банкротстве с ипотекой (или любым другим залоговым имуществом) имущество отбирается и продается, 80% стоимости возвращается кредитору, остальное распределяется по другим истцам – то есть квартиру заберут. И есть «исполнительский иммунитет», который предписывает оставлять единственную квартиру, чтобы не сделать гражданина бездомным. Вроде как исполнительский иммунитет – максимально приоритетная вещь для государства, но ГПК и ФЗ – реальные документы, на которые судьи могут опираться при вынесении постановлений, поэтому до недавнего времени судебная практика была не в пользу заемщика.

Но хуже всего – то, что сохранить ипотечную квартиру становилось практически невозможным сразу после подачи заявления о банкротстве – согласно тому же 127-ФЗ, человек, подавший такое заявление, лишается права самостоятельно расплачиваться с кредиторами, это теперь будет делать финансовый управляющий и только после продажи единственного жилья. То есть человек, не ознакомившийся со всеми нюансами и поспешно подавший заявление, отрезал себе все немногие пути к сохранению жилья. Да, можно было попробовать выйти из ситуации через суд и мировое соглашение – но это нужно было нанимать грамотных юристов.

Шаги процедуры банкротства

При банкротстве ипотечную квартиру реализуют так же, как и любое другое имущество стоимостью более 100000 рублей – на открытых торгах. Какие шаги пройдет ипотека при банкротстве:

1. Подача заявления, назначение финуправляющего. С того момента, как гражданин подал заявление, у него отбирают право самостоятельно расплачиваться с долгами, то есть при ипотеке единственную квартиру (взносы по ней) вы уже оплатить не сможете.
2. Извещение кредиторов. Финансовый управляющий рассылает всем кредиторам, которых он смог отыскать, уведомление о старте процедуры банкротства гражданина. В некоторых источниках встречается информация о том, что если у банкрота не было задолженностей по ипотеке, то банк не впишется в реестр кредиторов, поскольку не будет знать о процедуре банкротства – это не так, банк, выдавший ипотеку, при банкротстве извещают.
3. Подача кредиторами заявлений на включение в реестр. А вот тут как раз может случиться накладка, показывающая, что законодательство по ипотекам и банкротствам недостаточно проработано. После того, как финансовый управляющий разослал уведомления, у кредиторов есть 2 месяца на то, чтобы включиться в реестр. Если банк по каким-то причинам не подал заявление в срок – он больше не может претендовать на ипотеки, которые сам же и выдал. В исключительно редких случаях банкротам в такой ситуации удавалось погасить имеющиеся долги без продажи ипотеки, не в последнюю очередь – потому что задолженность по ипотеке не попала в реестр. А что случается после того, как банкрот гасит задолженности? Ему списывают все долги. А когда все долги обнулены – получается, что по ипотеке квартиру «выплатили», и она должна перейти в собственность физлица, то есть банк фактически дарил жилье банкроту. Да, такие случаи – крайняя редкость, в 99.99% ипотеки забирают и продают, но технически такое возможно.
4. Сбор конкурсной массы. Конкурсная масса – это масса денег, которая будет на конкурсной основе отдана кредиторам. Поскольку в конкурсную массу включается и неликвидное имущество – сначала его нужно продать, будь то квартиры или другие ипотеки.
5. Аукцион. Имущество стоимостью меньше 100000 рублей могут реализовать напрямую, любое имущество больше 100000 рублей и недвижимость (включая ипотеки) продают на открытом аукционе. Заметим, что если банкрот владеет жильем в собственности – единственное жилье не могут забрать, но конкретно ипотеки под это не попадают. Начальная цена жилья на аукционе – 100% от оценочной, если квартирой никто не заинтересовался – цену снижают на 10% и проводят еще один аукцион. Чем меньше по итогу окажется цена, тем меньше денег удастся сохранить.
6. Расчеты с кредиторами. Когда деньги за продажу имущества выручены – финансовый управляющий отдает деньги кредиторам. Если банкроту повезло и имущество реализовалось существенно дороже, чем предполагалось изначально – возможно, удастся сохранить часть денег (но в большинстве случаев все уходит кредиторам). После этого финуправляющий отчитывается перед судом и кредиторами, если суд принимает отчет – остальные долги спишут.

Каких долгов избежать не удастся: алименты, вред жизни и здоровью, зарплаты и выходные пособия.

Юридические нюансы и защита прав заемщика

Самый неожиданный юридический нюанс мы уже расписали выше – с крайне маленькой вероятностью банкрот может не только сохранить квартиру, но и списать все ипотеки, фактически завладев жильем в подарок.

Что касается нюансов, защищающих ипотеку (жилье единственное) – все просто, их нет. В законодательстве (в ГПК, если быть точнее) есть нормы, которые не дают гражданину лишиться единственного жилья в рамках процедуры банкротства или другого взыскания, но отдельно указано, что ипотеки это не касается. Поэтому – да, забрать квартиру могут, и государство от этого не защитит. Даже те изменения, про которые мы будем говорить в следующем разделе – это не законодательные изменения, гарантирующие право на владение единственным жильем при ипотеке, а решение + разъяснения Верховного Суда, на которые другим судам нужно ориентироваться.

Но некоторые инструменты защиты единственного жилья все же есть: мировое соглашение и реструктуризация. Мировое соглашение – это когда кредитор и банкрот договариваются о частном урегулировании проблемы с единственным жильем. Самая частая практика, использовавшаяся в прошлом: банк и банкрот заключают соглашение, по которому временным владельцем (и должником) единственного жилья становился родственник банкрота, что позволяло вывести жилье из конкурсной массы. Проблема мирового соглашения – в том, что банк должен хотеть на него пойти. Раньше часто встречались случаи, когда банк просто игнорировал попытки банкрота (или представляющих его юристов) как-то разобраться с жильем.

Второй вариант для сохранения ипотеки – реструктуризация. Реструктуризация является альтернативой мировому соглашению, но есть и нюанс: результатом процедуры банкротства при реструктуризации будет являться не обнуление долгов (а именно долги списать банкроты обычно и хотят), а план реструктуризации – долгосрочный (до 5 лет) план, в котором указаны ежемесячные суммы, которые нужно будет платить банкроту для того, чтобы постепенно закрыть свои кредиты. Обычно план реструктуризации предлагают тем банкротам, у которых нет дорогого имущества, но есть высокий ежемесячный доход. Если банкрот согласился на реструктуризацию – ипотечное жилье удастся сохранить; в случае, если банкрот просрочил несколько платежей, от плана реструктуризации отказываются и возвращаются к реализации имущества (в том числе и жилья).

Влияние изменений в законодательстве на банкротство с ипотекой

Как мы и предупреждали, то, что мы будем описывать – это не полноценные изменения в законодательстве, это – «гайдлайн» от Конституционного Суда для случаев, когда гражданин может лишиться жилья. Итак, в 2022 году гражданка подала заявление на банкротство, имея ипотеку, и как бывает в подобных случаях – финансовый управляющий включил жилье в конкурсную массу, игнорируя тот факт, что жилье является единственным. Чтобы сохранить хоть какую-то жилплощадь, гражданка подала заявление на исключение из процедуры банкротства суммы в 3800000 рублей (с продажи квартиры), дабы купить квартиру «попроще».

Арбитражный суд отказал, а вот апелляционный суд отменил отказ и постановил исключить из общей массы денег, которую распределят по долгам, выделить гражданке деньги на квартиру. Дело в итоге дошло до Конституционного Суда, который вопросом крайне заинтересовался и в июне 2024 года выпустил разъяснение по вопросам ипотечных кредитов, процедуры банкротств и исполнительского иммунитета.

Как изменится судебная практика

Судебная практика однозначно изменится в пользу банкротов: раз Конституционный Суд сказал, что нельзя без какой-либо компенсации отбирать жилье, которое является единственным, то локальные суды начнут этого придерживаться (иначе апелляциями их решения все равно отменят на более высоких уровнях). Причем Конституционный Суд отдельно указал, что суды не просто должны пассивно ждать, когда стороны придут к соглашению, а брать на себя часть ответственности: например, если кредитор вообще никак не идет на контакт в процедуре банкротства и не соглашается на мировое соглашение, суд может в одностороннем порядке запустить процедуру вывода части денег из-под конкурсной массы, чтобы человеку, занявшемуся банкротством, по итогу было где жить.

Точно спрогнозировать изменения позиции судов по банкротствам – сложно, но можно предложить, что в процедуре банкротств появится больше реструктуризаций и мировых соглашений, если дело в том числе касается долгов по ипотеке – «мирное» решение проблемы с долгами будет куда выгоднее для судов, чем постановления, ограничивающие кредиторов. Так же можно ожидать, что в большинстве своем процессы банкротств станут более затянутыми, если дело касается в том числе ипотечного имущества: новая практика, которую обозначил Конституционный Суд, идет вразрез со старым законодательством банкротств, указывающим на то, что 80% суммы с реализации ипотечного имущества должно направляться кредитору (банку или коллекторам). С учетом того, что часть суммы (довольно существенная) в процедуре теперь будет выводиться из конкурсной массы, участятся случаи, когда все доступные в банках банкротств деньги будут уходить банку/коллектору, а с другими кредиторами по долгам рассчитываться вообще не будут – тоже непорядок. В общем, практика процедуры, которую указал КС – правильная, но текущее законодательство с оптимальным распределением долгов пока не справляется – по результатам банкротств кто-то неизбежно будет терять больше. Вероятно, в ближайшие несколько лет вопросы списания долгов в рамках банкротств будут пересмотрены, после чего будут приняты поправки в законодательство, но когда это произойдет и как это повлияет на ипотечный кредит для физлица – непонятно.

Советы и рекомендации по сохранению жилья

Как мы уже говорили, если физлицо занялось банкротством (подало заявление) – какой-то хитрый маневр для вывода ипотечной недвижимости из-под процедуры предпринять уже нельзя, поздно. Если банкрот еще не подал соответствующее заявление, то чаще всего решение было следующим: оформить потребительские кредиты, досрочно погасить этими кредитами ипотеку, подать на банкротство, списать всю кредитную нагрузку после того, как закончится процедура. Естественно, банки таким манипулированием кредитами будут крайне недовольны, но банкротам, у которых по долгам могут отобрать единственное ипотечное жилье, как-то не до мнения банков.

Если заявление, связанное с банкротством, уже подано, или если банки не позволяют физлицу записать на себя новый долг в виде потребительского кредита, последним вариантом для сохранения ипотечного жилья становится найм юриста. Юрист попытается прийти к мировому соглашению с банком в рамках процедуры банкротства, если к мировому прийти все же не удастся – юрист «насядет» на суд, чтобы «выбить» из него деньги на новое жилье. Кроме того, юрист поможет рассмотреть альтернативы и мировому, и процедуре реализации имущества по ипотечному кредиту – речь идет о процедуре реструктуризации. С ней есть свои особенности – нужно хорошо продумать план, чтобы выплачивать долги было максимально удобно (в том числе и ипотечный кредит, который никуда не денется). С учетом последних разъяснений КС и с учетом того, что суд предпочтет вариант, при котором можно вернуть деньги, а не списать долги – шансы на реструктуризацию будут довольно высокими.