Ипотечное кредитование играет ключевую роль в американской экономике, являясь основным способом приобретения жилья для большинства граждан. Разветвленная система ипотечных учреждений, регулирование со стороны государства и уникальные финансовые инструменты формируют сложный, но в то же время доступный рынок для потенциальных домовладельцев.
Ипотека в США – особенности
Условия и ипотечные программы
Доступность ипотеки в США
Ипотека в других странах мира – краткий срез
В этом обзоре мы рассмотрим главные особенности ипотеки в США, расскажем о ее доступности и приведем примеры ипотечных программ в других странах.
Ипотека в США – особенности
Получить ипотечный кредит на покупку жилья в США могут как американские граждане, так и иностранцы, однако условия для них могут существенно отличаться. Существуют стандартные и упрощенные процедуры оформления займа.
Ипотечные программы от застройщиков
| Банк |
Ставка |
Сумма |
Взнос |
| Банк ДОМ.РФ |
от 2,9% |
до 12 млн |
от 20,01% |
| ВТБ |
от 3,5% |
до 12 млн |
от 20,1% |
| Альфа-Банк |
от 3,5% |
до 12 млн |
от 20,1% |
| Совкомбанк |
от 3,9% |
до 12 млн |
от 20% |
| Новиком |
от 5,4% |
до 12 млн |
от 20% |
| Абсолют Банк |
от 5,49% |
до 12 млн |
от 20,01% |
В США ипотечный кредит на приобретение недвижимости называется «mortgage». Существует два основных типа ипотечных кредитов:
- с фиксированной процентной ставкой (Fixed-Rate Mortgage);
- с плавающей процентной ставкой (Adjustable-Rate Mortgage).
Большинство заемщиков предпочитают фиксированную ставку, т.к. она остается неизменной на протяжении всего срока кредитования, как это указано в договоре.
Плавающая ставка обычно на 1-2% ниже фиксированной, но банк имеет право ее изменять. Как правило, банк устанавливает фиксированную ставку на первые 5-10 лет, а затем может ее пересмотреть (увеличить или уменьшить).
Условия ипотеки для граждан США
Для оформления ипотеки в Соединенных Штатах Америки заявитель, обладающий американским гражданством, должен соответствовать следующим критериям:
- возраст от 25 до 75 лет;
- официальное трудоустройство на территории США;
- наличие средств для внесения первоначального взноса по ипотеке (в диапазоне от 10% до 50% от общей стоимости недвижимости).
Вышеуказанные требования являются основными, однако отдельные финансовые учреждения могут устанавливать дополнительные условия.
Ипотека в США для граждан России и других государств
В настоящее время наблюдается тенденция отказа американских банков от сотрудничества с гражданами других стран. Клиенты из России и стран СНГ, к сожалению, рассматриваются американскими банками как нежелательные заемщики. Несмотря на это, согласно статистическим данным, около половины иностранцев приобретают жилье в США с ипотечным кредитованием.
Размеры ставок по ипотеке для иностранных граждан, как правило, выше на 1-1,5% как для фиксированных, так и для плавающих ставок. В целом, процентные ставки в Америке превышают европейские, но значительно ниже российских.
Основные документы, которые необходимо предоставить для оформления ипотечного займа в американском банке не гражданам США:
- паспорт (либо американское водительское удостоверение, грин-карта);
- номер социального страхования;
- кредитная история;
- подтверждение доходов (справка о заработной плате за последние 3 года);
- выписка с банковских счетов, подтверждающая наличие денежных средств (за последние два года);
- копия договора купли-продажи недвижимости.
Банки имеют право запрашивать дополнительные документы в зависимости от конкретной ситуации. Например:
- рекомендательные письма от других банков;
- справка из бюро кредитных историй и т.д.
Эти документы служат гарантией для банка в отношении погашения кредита. Все документы, как основные, так и дополнительные, должны быть переведены на английский язык.
История
Зарождение ипотечного кредитования в США можно проследить до колониальной эпохи, но современная ипотечная система, как мы ее знаем, начала формироваться в 1930-х годах.
Ключевые моменты в истории ипотеки США:
- Создание в 1933 году Home Owners' Loan Corporation (HOLC), которая занималась рефинансированием существующих ипотечных кредитов, предоставляя домовладельцам более длительные сроки погашения и более низкие процентные ставки.
- В 1934 году был создан Federal Housing Administration (FHA), который страховал ипотечные кредиты, что снижало риски для кредиторов и стимулировало их выдавать больше займов на покупку недвижимости. FHA позволило снизить первоначальный взнос до 20% и увеличить срок кредитования до 20-30 лет.
- После Второй мировой войны в 1944 году был принят Servicemen's Readjustment Act (GI Bill), который предоставлял ветеранам войны льготные условия для получения ипотечных кредитов.
- В 1968 году была создана Government National Mortgage Association (GNMA), которая гарантировала ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, что облегчало банкам и другим кредиторам продажу ипотечных портфелей инвесторам.
- В 1970 году были созданы Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) и Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), они покупали ипотечные кредиты у банков и других кредиторов, объединяли их в ценные бумаги и продавали инвесторам.
- В 1980-е и 1990-е годы рынок ипотечного кредитования продолжал развиваться и усложняться. Появились новые типы ипотечных кредитов, такие как кредиты с переменной процентной ставкой (ARM) и кредиты с фиксированной процентной ставкой (FRM).
- В начале 2000-х годов рынок недвижимости был «взорван» низкими процентными ставками и ослаблением стандартов кредитования. Кризис 2008 года стал кульминацией проблем на рынке ипотечного кредитования. Падение цен на жилье привело к массовым неплатежам по кредитам и обращениям взыскания на имущество.
- После кризиса 2008 года были приняты новые законы и правила, направленные на укрепление финансовой системы и защиту потребителей. CFPB разработала новые правила, касающиеся раскрытия информации, кредитной истории и оценки кредитоспособности заемщиков.
Сегодня рынок ипотечного кредитования в США является одним из крупнейших и наиболее сложных в мире. Он играет важную роль в экономике страны, обеспечивая доступность жилья для миллионов американцев.
Условия и ипотечные программы
Основные условия получения ипотеки в США:
Валюта ипотеки | Доллар США |
Сумма займа | От 100 тысяч до 20 миллионов долларов |
Размер первого взноса | От 10 до 30% |
Процентная ставка | 5-7% |
Сроки ипотеки | От 5 до 30 лет |
Дополнительные затраты при оформлении ипотеки с недвижимостью:
- Оценка недвижимости стоит в пределах 350-2000 долларов. Если же цена объекта превышает миллион, эта сумма может удвоиться.
- Банковская комиссия за оформление ипотечного займа (около 35 долларов).
- Сбор, составляющий примерно 2% от общей суммы кредита.
- Страхование недвижимости – от 1% стоимости объекта в год.
Пример ипотечной программы от банка USBank:
Валюта ипотеки | Доллар США |
Сумма займа | 464 тысячи долларов |
Размер первого взноса | 25% |
Процентная ставка | 6,490% |
Срок кредитования | 30 лет |
Доступность ипотеки в США
Одним из основных показателей доступности ипотеки является индекс доступности жилья (Housing Affordability Index, HAI). Этот индекс рассчитывается Национальной ассоциацией риэлторов (NAR) и показывает, насколько семья со средним доходом может позволить себе приобрести дом по средней цене:
- значение HAI выше 100 означает, что семья со средним доходом имеет достаточно средств для покупки дома;
- значение ниже 100 – что такой возможности нет.
В периоды высоких процентных ставок или быстрого роста цен на жилье HAI обычно снижается, указывая на снижение доступности ипотеки.
Есть также ряд факторов, влияющих на доступность ипотеки в США:
- Процентные ставки. Когда ФРС повышает процентные ставки, ставки по ипотеке также растут, что увеличивает ежемесячные выплаты по ипотеке и снижает доступность жилья.
- Цены на жилье. В условиях ограниченного предложения и высокого спроса цены на рынок жилья могут быстро расти, делая ипотеку менее доступной для многих потенциальных покупателей.
- Доходы населения. Если они не растут достаточно быстро, чтобы компенсировать рост цен на жилье и процентных ставок, доступность ипотеки снижается.
Статистика ипотеки в США
Статистика ипотеки в США предоставляет ценную информацию о состоянии рынка недвижимости и финансовом положении американцев. Ключевые статистические данные включают:
- Объем выданных ипотечных кредитов – этот показатель отражает общую сумму ипотечных кредитов, выданных в течение определенного периода времени. На 2023 год было выдано 5 млн. кредитов.
- Процентные ставки по ипотеке варьируются в зависимости от типа ипотеки (например, фиксированная или регулируемая), срока кредита и кредитной истории заемщика. Средняя ставка на 2023 год составила 5,3%.
- Процент просроченных ипотечных платежей отражает долю ипотечных кредитов, по которым были просрочены платежи.
- Процент выкупов заложенного имущества отражает долю домов, которые были изъяты банками из-за невыплаты ипотечных платежей. На 2023 год кредиторы лишили права выкупа кредитного имущества более 11 тысяч объектов.
- Средний размер ипотечного кредита отражает среднюю сумму, которую заемщики берут в кредит для покупки жилья.
Эти данные публикуются такими организациями, как Бюро переписи населения США, ФРС, NAR и Ассоциация ипотечных банкиров (MBA) и позволяют отслеживать изменения на рынке ипотеки и анализировать тенденции. Анализ этой статистики позволяет понять текущую ситуацию на рынке недвижимости, оценить риски и возможности и принимать обоснованные решения в сфере недвижимости и финансов.
Ипотека в других странах мира – краткий срез
Ипотека, как инструмент приобретения жилья, широко распространена по всему миру, однако условия ее предоставления существенно различаются в зависимости от страны, экономической ситуации и законодательства.
Рассмотрим основные особенности получения кредита на недвижимость в трех разных странах:
Германия |
Средняя процентная ставка | Стабильная, но в последнее время наблюдается рост до 5% |
Срок кредита | От 10 до 30 лет |
Первоначальный взнос | От 20 до 30% от стоимости недвижимости |
Канада |
Средняя процентная ставка | От 2,5 до 5,5% |
Срок кредита | 5 лет, далее необходимо рефинансирование до 25 лет |
Первоначальный взнос | 5% для недвижимости стоимостью до 500 тыс. канадских долларов и 10% для недвижимости стоимостью от 500 тыс. до 1 млн. канадских долларов. |
Япония |
Средняя процентная ставка | Имеет самую низкую ставку в мире, от 1% |
Срок кредита | До 35 лет |
Первоначальный взнос | 10-20% от стоимости недвижимости |
FAQ
Какие основные типы ипотечных кредитов доступны в США?
Наиболее распространенные типы ипотечных займов:
- фиксированные (Fixed-Rate Mortgages) со стабильной ставкой на весь срок;
- с плавающей ставкой (Adjustable-Rate Mortgages - ARMs) со ставкой, которая меняется в зависимости от рыночных условий;
- FHA-кредиты (Federal Housing Administration);
- VA-кредиты (Department of Veterans Affairs);
- USDA-кредиты (United States Department of Agriculture).
FHA, VA и USDA – это кредиты, ориентированные на определенные группы заемщиков и часто предлагающие более выгодные условия.
Какие факторы влияют на процентную ставку по ипотеке в США?
На процентную ставку влияют:
- Кредитный рейтинг заемщика – чем выше рейтинг, тем ниже ставка.
- Размер первоначального взноса – больший взнос может снизить ставку.
- Тип ипотечного кредита – фиксированные ставки обычно выше, чем начальные ставки по ARM.
- Экономическая ситуация – ставки зависят от ключевой ставки ФРС и инфляции.
Вывод
- Ипотека в США – сложный, но жизненно важный инструмент для приобретения жилья.
- Понимание различных типов ипотечных кредитов, факторов, влияющих на одобрение и роли ипотечной страховки, позволяет заемщикам принимать взвешенные решения и успешно ориентироваться на этом рынке.
- Тщательное планирование, исследование рынка и консультация с финансовыми специалистами помогут потенциальным домовладельцам реализовать свою мечту о собственном жилье в Соединенных Штатах.
