Договор ипотеки в силу закона

Сегодня ипотека стала популярным и востребованным видом кредитования. Обеспечением по сделке выступает залог приобретаемого имущества. Оформляется договор ипотеки в силу закона. Заемщику необходимо точно знать, что обозначает данный термин, какие ограничения накладывает договор залога на распоряжение заложенным имуществом, что может быть предметом ипотеки.

Что такое ипотека в силу закона?

Ипотека является сделкой, которая совершается по требованиям законодательства, независимо от того, какие условия выдвигают стороны. Ее основное отличие от обыкновенных договоров залога, заключаемых банками, в том, что она подлежит обязательной государственной регистрации.

При данном виде обеспечения, кредитор имеет право на удовлетворение своих требований, возникающих к должнику, из стоимости заложенного имущества. Залогодателем может выступать как сам заемщик, так и третье лицо.

При этом, заложенное имущество остается у залогодателя.

Наложение обременения на залоговую недвижимость снижает риск банка, поэтому кредитные организации применяют только этот вид залога объектов недвижимости.

Порядок оформления ипотеки регламентируется ФЗ № 102 "Об ипотеке" (залоге недвижимости):

1. Закон определяет требования к заключению ипотечного договора, к государственной регистрации сделки по передачи в залог имущества, порядок обращения взыскания на заложенное имущество и т. д.
2. Ипотека в силу закона возникает на следующее имущество: производственные объекты недвижимости, здания, сооружения, квартиры, частные домовладения, земельные участки, гаражи, дачи, и т. д. В залог может быть предоставлен объект целиком или его часть.

Схематично процесс возникновения обязательства выглядит следующим образом:

1. Клиент выбирает банк для оформления ипотеки.
2. Собирает необходимые документы и оформляет анкету-заявку на кредит.
3. При положительном решении банка, заемщик ищет недвижимость, которую планирует приобрести.
4. Согласовывает с банком приобретаемое имущество, назначается день подписания договоров.
5. После подписания договора залога он передается на регистрацию в Росреестр.
6. Только после прохождения регистрации, ипотека в силу закона считается вступившей в силу. В выписке из ЕГРН регистрируется информация о наличии обременения на объект.
7. Кредит предоставляется на счет продавца или заемщика.

В каких случаях возникает?

Ипотека в силу закона возникает при оформлении в залог приобретаемой недвижимости за счет кредитных средств. Денежные средства, полученные по договору, направляются на приобретение объекта недвижимости в собственность заемщика.

Не следует путать ипотеку в силу закона и ипотеку в силу договора, которая возникает при оформлении нецелевых ипотечных кредитов банков, обеспечением которых является залог имеющейся в собственности недвижимости. При этом те объекты, которые в этом случае приобретаются за счет кредита не являются предметом залога.

Исключение составляет возможность переоформления договора ипотеки с одного объекта на другой.

Что обеспечивает?

Согласно закону, ипотекой обеспечиваются обязательства, связанные с уплатой основной суммой долга, процентов, возмещение штрафов, пени, неустойки при несвоевременном возврате долга, возмещение судебных издержек, которые возникли в связи обращением взыскания на заложенное имущество, возмещение расходов по реализации залога.

Если договором не предусмотрено иное, то требования удовлетворяются в той сумме, которая возникла на момент обращения взыскания. В договоре может быть оговорена конкретная сумма удовлетворения требований. Тогда величина задолженности перед кредитором, которая превышает данную сумму, считается не обеспеченной ипотекой.